Invertir en finca raíz en Cartagena tiene un argumento fácil de ver: es la ciudad con la ocupación hotelera más alta del país y la que más vivienda de segunda residencia vende. Pero ese argumento no dice nada de cuánto te va a quedar a ti, de cuánto se lleva la escritura, de qué impuesto pagas al vender ni de qué pasa si quieres salir antes de tiempo. Esta guía reúne las cifras públicas que sí existen, las reglas que aplican y los riesgos que casi nadie cuenta.
La escribimos desde LOOM, un proyecto de lotes en la Zona Norte, así que tenemos interés. Cada cifra lleva su fuente, y donde no hay dato fiable lo decimos.
Por qué Cartagena atrae inversión inmobiliaria
La demanda turística
Según Cotelco, entre enero y marzo de 2025 Cartagena tuvo una ocupación hotelera acumulada del 76,65%, la más alta entre las ciudades medidas, frente al 56,04% del promedio nacional (El Tiempo, mayo de 2025). Es la cifra de un trimestre de temporada alta, no la del año, pero muestra el tamaño de la demanda.
La vivienda para alquilar por noches
Los datos de alquiler de corta estancia no son oficiales: salen de plataformas que analizan anuncios públicos, y cada una da números distintos. Airbtics, con datos de febrero de 2025 a enero de 2026, reporta en Cartagena:
- 8.820 anuncios activos.
- Ocupación mediana del 56%, un 5,1% menos que el año anterior.
- Tarifa promedio de 86 dólares por noche, un 3,6% más.
- Ingreso anual mediano de unos 18.000 dólares por anuncio, antes de costos.
Dos lecturas. Hay demanda, y la tarifa sube. Pero la ocupación baja porque cada año hay más oferta, así que el anuncio promedio no garantiza el resultado del mejor ubicado.
Dónde se está vendiendo
Camacol Bolívar informó que la Zona Norte concentró el 70% de las ventas de vivienda No VIS de Cartagena en 2025 (El Universal, marzo de 2026). Es el corredor donde se concentra la segunda vivienda y la inversión; lo explicamos en la guía de la Zona Norte de Cartagena.
Cuatro formas de invertir, cuatro perfiles
| Producto | Cómo gana | Cuándo empieza a producir | Riesgo principal |
|---|---|---|---|
| Apartamento para renta corta | Arriendo por noches | Desde la entrega | Ocupación variable, reglamento, gestión diaria |
| Apartamento para renta tradicional | Canon mensual | Desde la entrega | Rentabilidad más baja y estable |
| Lote | Valorización y, después, la casa que construyas | Cuando vendes o construyes | Liquidez: tarda más en venderse |
| Compra sobre planos | Diferencia entre el precio de preventa y el de entrega | A la entrega o al vender | Retrasos o que el proyecto no arranque |
No hay uno mejor. La pregunta útil es cuándo necesitas el dinero de vuelta y cuánto trabajo quieres que te dé la inversión.
Lo que se come la rentabilidad
La rentabilidad que se anuncia suele ser bruta. Esto es lo que hay que restar:
| Concepto | Cuánto | Cuándo |
|---|---|---|
| Escritura y registro | Entre el 2% y el 3% del valor, entre derechos notariales, impuesto de registro y derechos de registro | Al comprar |
| Impuesto predial | Según el avalúo catastral y la tarifa del Distrito | Cada año |
| Administración | Según el conjunto | Cada mes |
| Gestión y plataformas, si rentas por noches | Según el operador y la plataforma | Cada reserva |
| Impuesto al vender | 15% de la utilidad como ganancia ocasional, si tuviste el inmueble dos años o más | Al vender |
El impuesto al vender
Desde la Ley 2277 de 2022, la utilidad por vender un inmueble que tuviste dos años o más tributa como ganancia ocasional al 15%; antes era el 10%. Si lo vendes antes de dos años, la utilidad se trata como renta ordinaria, que para personas naturales puede llegar a una tarifa marginal del 39%. Para quien piensa en comprar y revender rápido, esa diferencia pesa. Confírmalo con tu contador para tu caso.
Las reglas de la renta corta
- Arrendar por menos de 30 días es actividad turística y exige inscripción en el Registro Nacional de Turismo (Ley 2068 de 2020 y Decreto 1836 de 2021).
- En propiedad horizontal, el reglamento debe autorizar expresamente la renta turística, aprobado con la mayoría calificada de la Ley 675 de 2001.
Si el reglamento no lo permite, la rentabilidad de renta corta que te muestren no aplica a ese inmueble. Pide el reglamento antes de firmar.
Invertir desde el exterior
Colombia permite la compra de inmuebles a extranjeros y a colombianos que viven fuera. La inversión se registra ante el Banco de la República: si el dinero entra por un intermediario del mercado cambiario, el registro se hace con la información que se le entrega a ese intermediario. Hacerlo bien importa, porque es lo que después permite sacar el dinero de una venta.
No es un comprador marginal. Una columna publicada en Revista Metro en 2026, que cita cifras de Camacol Bolívar, atribuye el 20% de las ventas de la Zona Norte a extranjeros y colombianos no residentes.
Los riesgos que casi nadie cuenta
Liquidez
Un inmueble no se vende en una semana, y un lote sin construir tarda más que un apartamento. Invierte dinero que no vayas a necesitar pronto.
Más oferta cada año
La ocupación mediana de corta estancia bajó mientras aumentaban los anuncios. Ubicación, calidad y gestión separan al que renta bien del que no.
Proyectos que no arrancan
En compras sobre planos, pregunta a dónde va tu dinero y qué pasa si el proyecto no cumple. Lo explicamos en cómo comprar un lote sin riesgos.
Suelo con problemas jurídicos
En las zonas de expansión conviven predios formalizados con otros que no lo están. Antes de pagar, revisa los documentos del lote.
Lote o apartamento para invertir
El apartamento produce desde el primer día si lo rentas; el lote entra con menos dinero y gana por valorización, pero no produce hasta que construyes. En Cartagena, el lote tiene sentido si tu horizonte es largo, si quieres construir tu propia casa y si la zona todavía tiene infraestructura por llegar. La comparación de precios de lotes frente al mar está en la guía de lotes frente al mar en Cartagena.
Dónde encaja LOOM
LOOM es un proyecto de 318 lotes desde 253 m² en Arroyo de Piedra, en la Zona Norte, desde 250 millones de pesos. El proyecto declara un retorno de alrededor del 13% anual; es una proyección del desarrollador, no una garantía, y conviene pedir el cálculo detrás. El plan de pago es separación de 5 millones, 20% de cuota inicial, hasta el 70% en 48 cuotas y el 10% contra escritura, con recaudo por Bancolombia. Los detalles están en inversión y el respaldo jurídico en respaldo legal.
Preguntas frecuentes
¿Es buena inversión la finca raíz en Cartagena?
Tiene demanda turística alta y es donde más se vende segunda vivienda en la región, pero la rentabilidad real depende del inmueble, la ubicación, los costos y el tiempo. No hay una respuesta general.
¿Cuánto renta un apartamento por noches en Cartagena?
Según Airbtics, el anuncio mediano tuvo una ocupación del 56% y una tarifa de 86 dólares por noche entre febrero de 2025 y enero de 2026, con un ingreso bruto mediano de unos 18.000 dólares al año. Antes de costos e impuestos.
¿Qué impuesto pago si vendo?
El 15% de la utilidad como ganancia ocasional si tuviste el inmueble dos años o más. Si lo vendes antes, tributa como renta ordinaria.
¿Puede invertir un extranjero?
Sí, registrando la inversión ante el Banco de la República.
¿Necesito permiso para rentar por noches?
Sí: inscripción en el Registro Nacional de Turismo y, en propiedad horizontal, autorización expresa en el reglamento.
¿Es mejor comprar lote o apartamento?
El apartamento, si quieres renta desde ya. El lote, si tu horizonte es largo y quieres construir. Depende de cuándo necesitas el dinero.
Esta guía es informativa y no constituye asesoría financiera, tributaria ni jurídica. Las cifras son las publicadas en la fecha indicada. Rentabilidades pasadas o proyectadas no garantizan resultados.
Fuentes consultadas: El Tiempo, ocupación hotelera primer trimestre 2025 (Cotelco); Airbtics, datos de alquiler de corta estancia en Cartagena; El Universal, ventas No VIS en la Zona Norte; Gerencie, ganancia ocasional en la venta de activos fijos; Metrocuadrado, gastos notariales 2026; Revista Propiedad Horizontal, vivienda turística en PH; Banco de la República, inversión extranjera; Revista Metro, columna sobre la Zona Norte.
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