Esta guía forma parte de Invertir en finca raíz en Cartagena: guía 2026
Qué impuestos pagas al vender un inmueble en Colombia depende de tres cosas: cuánto tiempo lo tuviste, cuánto ganaste realmente y qué tipo de inmueble es. No es lo mismo vender un apartamento donde viviste diez años que un lote que compraste hace 18 meses. En esta guía repasamos la ganancia ocasional, la renta ordinaria, el costo fiscal, la exención para vivienda, la retención en la fuente y los gastos de escritura, con normas y fuentes citadas. La escribimos desde LOOM Alma Beach, un proyecto de lotes en Cartagena, y lo declaramos: nos interesa que calcules bien la salida antes de comprar.
Este artículo hace parte de nuestra guía para invertir en finca raíz en Cartagena, donde está el panorama general.
La regla de los dos años: ganancia ocasional o renta ordinaria
La primera pregunta es cuánto tiempo tuviste el inmueble. Si lo poseíste dos años o más, la utilidad de la venta se trata como ganancia ocasional. Si lo tuviste menos, se trata como renta ordinaria. El plazo se cuenta de fecha a fecha, entre la adquisición y la venta.
La diferencia pesa. Desde la Ley 2277 de 2022, la ganancia ocasional tributa al 15% (antes era 10%). En cambio, si vendes antes de los dos años, la utilidad se suma a tus demás rentas y tributa con la tabla progresiva de las personas naturales, cuya tarifa marginal llega al 39%. Vender un mes antes de cumplir los dos años puede salir caro.
Un detalle práctico: si compras en preventa y pagas por cuotas, confirma con tu contador desde qué fecha se cuenta la posesión en tu caso. No asumas que empieza el día de la separación.
Cómo se calcula la utilidad: precio de venta menos costo fiscal
El impuesto no se cobra sobre el precio de venta, sino sobre la utilidad: la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal del inmueble. Por eso el costo fiscal es la cifra que más conviene documentar.
Qué integra el costo fiscal
- El precio de adquisición que figura en la escritura.
- Los ajustes permitidos por la ley. Para personas naturales no obligadas a llevar contabilidad existen el reajuste fiscal anual del artículo 70 del Estatuto Tributario y el ajuste del artículo 73. Son alternativas, no se suman: se elige la más favorable.
- Según Siempre al Día, también pueden sumar las mejoras documentadas con factura electrónica y pago bancarizado, los gastos notariales y de registro de la compra y las contribuciones por valorización efectivamente pagadas. Valida con tu contador cuáles aplican a tu caso.
Si no guardaste soportes, pierdes costo fiscal y pagas más impuesto. Archiva desde el primer día la escritura, las facturas y los recibos.
Ejemplo con cifras redondas
Este ejemplo es hipotético y solo sirve para ver la mecánica. Supón que vendes un inmueble que tuviste más de dos años, sin exenciones aplicables.
| Concepto | Valor | Nota |
|---|---|---|
| Precio de venta en escritura | $400.000.000 | Hipotético |
| Costo fiscal (compra + ajustes + soportes) | $300.000.000 | Hipotético |
| Utilidad (ganancia ocasional) | $100.000.000 | Venta menos costo fiscal |
| Impuesto de ganancia ocasional (15%) | $15.000.000 | Ley 2277 de 2022 |
| Retención en la fuente en notaría (1% del valor de venta) | $4.000.000 | Anticipo, se descuenta del impuesto |
| Saldo a pagar en la declaración de renta | $11.000.000 | 15.000.000 – 4.000.000 |
Si el mismo inmueble se hubiera vendido antes de cumplir los dos años, esos $100 millones se sumarían a tus demás rentas del año y tributarían con la tabla progresiva, con tarifa marginal de hasta el 39%.
La exención de 5.000 UVT para casa o apartamento de habitación
El artículo 311-1 del Estatuto Tributario, modificado por el artículo 31 de la Ley 2277 de 2022, deja exentas las primeras 5.000 UVT de la utilidad en la venta de la casa o apartamento de habitación de una persona natural. Antes de esa reforma el tope era de 7.500 UVT.
Requisitos
- Que el vendedor sea persona natural.
- Que el inmueble sea casa o apartamento de habitación.
- Que lo haya poseído por más de dos años.
- Que el dinero se deposite en una cuenta AFC para adquirir otra vivienda, o se destine a pagar total o parcialmente el crédito hipotecario vinculado directamente a la vivienda vendida.
La Ley 2277 eliminó el límite anterior, que restringía la exención a viviendas con avalúo catastral o autoavalúo de hasta 15.000 UVT. Ahora aplica sin importar ese valor.
¿Cuánto son 5.000 UVT en 2026?
La DIAN fijó la UVT de 2026 en $52.374, mediante la Resolución 000238 del 15 de diciembre de 2025. Por tanto, 5.000 UVT equivalen a $261.870.000 de utilidad exenta.
¿Aplica a un lote?
La norma habla de “casa o apartamento de habitación”. Un lote sin construir no encaja en esa descripción literal, así que no cuentes con esta exención si vendes un lote. Si construyes una vivienda y la habitas, el análisis cambia; revísalo con un contador con la fecha de construcción y los soportes a la mano.
Retención en la fuente del 1% en la notaría
El artículo 398 del Estatuto Tributario establece que la venta de activos fijos por parte de personas naturales está sometida a una retención en la fuente del 1% del valor de la enajenación. En inmuebles, el notario actúa como agente de retención y el vendedor la paga antes de firmar la escritura. La base es el valor que figura en la escritura.
La retención no es un impuesto adicional. Es un pago anticipado del impuesto de renta: en tu declaración la descuentas del impuesto final. Si la retención supera lo que debes, queda un saldo a favor que puedes pedir en devolución o compensación.
La ganancia ocasional se reporta en la declaración de renta del año gravable en que ocurrió la venta.
Gastos de escritura y registro
Además de los impuestos, la venta tiene costos de notaría y registro. Según Metrocuadrado, en 2026 se reparten así:
| Concepto | Tarifa aproximada | Quién paga |
|---|---|---|
| Derechos notariales de escrituración | Cerca de 0,54% del valor | Mitad y mitad (0,27% cada parte) |
| Impuesto de beneficencia o de registro | 1% | Comprador |
| Derechos de registro | Cerca de 0,67% | Comprador |
| Retención en la fuente (persona natural) | 1% | Vendedor |
| IVA sobre copias y honorarios | Se suma a esos conceptos | Ambas partes |
En la suma de Metrocuadrado, el vendedor asume aproximadamente entre 1,27% y 2,27% del valor del inmueble, y el comprador entre 2% y 2,27%. Revisa en la promesa de compraventa cómo quedó pactado el reparto.
Resumen: lo que pagas al vender
| Tributo o gasto | Tarifa | Cuándo aplica | Norma o fuente |
|---|---|---|---|
| Ganancia ocasional | 15% de la utilidad | Inmueble poseído 2 años o más | Ley 2277 de 2022 |
| Renta ordinaria | Tabla progresiva, hasta 39% marginal | Inmueble poseído menos de 2 años | Estatuto Tributario |
| Exención de vivienda | Primeras 5.000 UVT ($261.870.000 en 2026) | Casa o apartamento de habitación, persona natural, más de 2 años | Art. 311-1 ET |
| Retención en la fuente | 1% del valor de venta | Persona natural, al escriturar | Art. 398 ET |
| Notaría y registro (parte del vendedor) | Aprox. 1,27% a 2,27%, incluida la retención | Toda escritura | Metrocuadrado 2026 |
Si vives fuera de Colombia
Los no residentes fiscales solo tributan en Colombia por sus rentas de fuente nacional, y la venta de un inmueble ubicado en el país lo es. La ganancia ocasional también se grava al 15%. La DIAN, en el Oficio 908619 de 2021, sostuvo que el vendedor no residente de un inmueble en Colombia está obligado a presentar declaración de renta por esa enajenación. Si es tu caso, lee nuestra guía para invertir en Cartagena desde el exterior, donde explicamos también cómo sacar el dinero.
Errores frecuentes
- Vender unos meses antes de cumplir dos años. Pasas del 15% a la tabla progresiva, con marginal de hasta 39%.
- No guardar soportes del costo fiscal. Sin escritura, facturas y recibos, la utilidad gravable sube.
- Creer que la retención del 1% es el impuesto final. Es un anticipo; el impuesto se liquida en la declaración.
- Aplicar la exención de vivienda a un lote. La norma habla de casa o apartamento de habitación.
- Olvidar el destino del dinero. La exención exige depositar en cuenta AFC o abonar al crédito hipotecario de la vivienda vendida.
- Escriturar por un valor distinto al real. La retención y el cálculo de la utilidad parten del valor de la escritura.
Si compras un lote en LOOM Alma Beach
LOOM Alma Beach vende lotes desde 253 m² y desde $250 millones en la Zona Norte de Cartagena, con separación de $5.000.000, 20% de cuota inicial, hasta 70% en 48 cuotas y 10% contra escritura, con recaudo en Bancolombia. Si algún día vendes, lo que acabas de leer aplica: al ser un lote, no cuentes con la exención de vivienda, y la fecha en que adquiriste define si pagas ganancia ocasional o renta ordinaria. El desarrollador proyecta un retorno cercano al 13% anual; es una proyección propia, no una garantía, y cualquier utilidad futura quedará sujeta a estos impuestos. Revisa las condiciones de inversión y cómo comprar un lote sin riesgos.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es el impuesto de ganancia ocasional en 2026?
Es del 15% sobre la utilidad, para inmuebles poseídos dos años o más. La tarifa subió del 10% al 15% con la Ley 2277 de 2022.
¿Qué pasa si vendo antes de dos años?
La utilidad se trata como renta ordinaria y se suma a tus demás ingresos del año, con tarifa marginal de hasta el 39% para personas naturales.
¿La exención de 5.000 UVT aplica a lotes?
El artículo 311-1 del Estatuto Tributario habla de casa o apartamento de habitación. Un lote sin construir no encaja en esa descripción. Confírmalo con un contador si tu caso tiene matices.
¿Quién paga la retención en la fuente al vender?
El vendedor persona natural, ante el notario, antes de firmar la escritura. Es el 1% del valor de la venta y se descuenta del impuesto en la declaración de renta.
¿Cuánto vale la UVT en 2026?
$52.374, según la Resolución 000238 del 15 de diciembre de 2025 de la DIAN.
Este artículo es informativo y no constituye asesoría tributaria, jurídica ni financiera. Las normas y valores citados pueden cambiar; confirma tu caso con un contador público antes de vender o de tomar decisiones. El ejemplo numérico es hipotético.
Fuentes consultadas: Gerencie: ganancia ocasional en la venta de activos fijos; Actualícese: requisitos de la ganancia ocasional exenta en venta de vivienda; DIAN: Resolución 000238 de 2025 (UVT 2026); INCP: UVT 2026; Gerencie: retención en la fuente en la venta de inmuebles; Ámbito Jurídico: retención por enajenación de activos fijos; Siempre al Día: ganancia ocasional por venta de inmueble 2026; Metrocuadrado: gastos notariales 2026; DIAN: Oficio 908619 de 2021; Gerencie: impuesto de renta de los extranjeros.