Lotes frente al mar en Cartagena: guía completa 2026

Un lote frente al mar en Cartagena puede costar desde unos 158 millones de pesos en Barú hasta 250 millones o más en la Zona Norte, y la diferencia no está solo en el precio: está en cómo se llega, qué se puede construir, qué servicios hay y, sobre todo, en qué parte de la costa te están vendiendo exactamente. En esta guía reunimos lo que conviene saber antes de comprar, con cifras públicas verificadas y la ley que aplica a la playa.

La escribimos desde LOOM, que es un proyecto de lotes en la Zona Norte, así que tenemos un interés evidente. Por eso cada cifra lleva su fuente, y cuando algo no lo pudimos verificar, lo decimos.

Frente al mar, cerca al mar o con playa: no es lo mismo

En los anuncios estas tres expresiones se usan como si fueran sinónimos, y no lo son. La diferencia importa porque cambia lo que de verdad estás comprando.

• Frente al mar: el lote o el conjunto da directamente a la costa, sin otra propiedad privada en medio.
• Cerca al mar: hay algo entre el lote y la playa, una vía, otro conjunto o un terreno. Puede estar a cien metros o a dos kilómetros.
• Con playa: aquí hay que tener cuidado, porque en Colombia la playa no se vende.

Lo que dice la ley sobre la playa

El artículo 166 del Decreto Ley 2324 de 1984 establece que las playas, los terrenos de bajamar y las aguas marítimas son bienes de uso público y, por tanto, intransferibles a cualquier título a los particulares, que solo pueden obtener concesiones, permisos o licencias para usarlos. Esos permisos no dan ningún título sobre el suelo. Quien los otorga es la Dirección General Marítima, DIMAR, y la Constitución, en su artículo 63, los declara además inalienables, imprescriptibles e inembargables.

En la práctica, un proyecto puede ofrecer acceso directo a la playa, un club de playa propio o un sendero hasta el mar. Lo que no puede ofrecer es la propiedad de la arena. Si algún vendedor te ofrece “la playa privada” como si fuera parte del lote, pide que te muestre por escrito qué es exactamente y bajo qué figura.

Dónde hay lotes frente al mar en Cartagena

La oferta se concentra en tres zonas con perfiles muy distintos. No hay una mejor que otra en abstracto: depende de si vas a vivir, a pasar temporadas o a invertir.

La Zona Norte es la que más ha cambiado en los últimos años. Allí conviven proyectos consolidados como Serena del Mar o Karibana con condominios de lotes más recientes, y es donde está LOOM. Si quieres entender el corredor sector por sector, lo explicamos en la guía de Arroyo de Piedra, en el kilómetro 23.

Cuánto cuesta un lote frente al mar en Cartagena en 2026

No hay un precio de referencia oficial por metro cuadrado frente al mar, y los portales mezclan lotes rurales, urbanizados y dentro de condominio. Lo más útil es comparar proyectos concretos con precio publicado. Estos son los que pudimos verificar en septiembre de 2026:

Dos advertencias sobre esta tabla. La primera: son precios desde, que suelen corresponder al lote más pequeño y peor ubicado. La segunda: el precio del lote no es el costo total. Hay que sumarle la escritura y, si vas a construir, la obra.

Luwana es un proyecto del mismo grupo desarrollador que LOOM. Lo incluimos porque aparece cuando buscas lotes frente al mar en la Zona Norte, y porque sería raro dejarlo fuera.

Lo que cuesta escriturar

Según las guías y simuladores publicados para 2026, los gastos de escritura y registro de una compraventa de inmueble en Colombia suman entre el 2% y el 3% del valor. Se componen de:

• Derechos notariales, alrededor del 0,54% del valor, que por costumbre se reparten entre comprador y vendedor salvo que pacten otra cosa.
• Impuesto de registro, también llamado de beneficencia. Lo fija cada departamento dentro de un rango del 0,5% al 1%, así que en Bolívar hay que confirmar la tarifa vigente.
• Derechos de registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Sobre un lote de 250 millones, eso significa reservar unos cinco a siete millones adicionales. Mejor tenerlo en el presupuesto desde el principio que descubrirlo en la notaría.

Lote o apartamento frente al mar

En la misma zona vas a encontrar las dos cosas, y se parecen poco:

Ninguno es mejor en abstracto. El lote encaja si tienes horizonte largo y quieres una casa a tu medida; el apartamento, si quieres renta desde el primer año y no quieres pensar en obra.

Qué revisar antes de comprar un lote frente al mar

La costa del norte de Cartagena mezcla suelo perfectamente formalizado con suelo que no lo está, y a simple vista no se distinguen. Estos son los puntos que no se pueden saltar.

Los documentos del lote

Escritura pública inscrita, paz y salvo del impuesto predial y certificado de uso del suelo. Si falta uno, no hay compra que valga la pena. Lo explicamos paso a paso en cómo comprar un lote sin riesgos.

La relación del lote con la playa

Pregunta dónde termina exactamente el predio y dónde empieza la zona de playa y bajamar. Todo lo que caiga dentro de esa franja es de uso público y no se puede cerrar ni construir. Si el proyecto ofrece club de playa, pregunta si está en terreno propio o bajo una concesión, y hasta cuándo.

Servicios y vías

Agua, energía, gas y tratamiento de aguas residuales. En condominios de lotes lo habitual es que agua y energía lleguen a cada unidad y que las aguas residuales vayan a una planta de tratamiento centralizada; pide el documento de la empresa prestadora, no la promesa del vendedor. Revisa también que el acceso al predio sea por vía pública o por una servidumbre inscrita.

El reglamento de propiedad horizontal

Si el lote está dentro de un condominio, el reglamento decide qué puedes construir, cómo, y si puedes rentar por noches. Léelo antes de firmar, no después.

Cuánto cuesta construir la casa después

Quien compra un lote compra también una segunda decisión: la obra. No encontramos un costo por metro cuadrado publicado específicamente para Cartagena en 2026, pero las referencias nacionales del año sitúan la obra gris entre $1.850.000 y $2.250.000 por m² y una casa con acabados estándar entre $3.100.000 y $3.800.000 por m². Una casa frente al mar con acabados de gama alta estará por encima de ese rango.

Para construir hace falta una licencia de construcción, que en Cartagena expiden las curadurías urbanas conforme al Decreto 1077 de 2015. Si el lote está en un condominio, el diseño además tiene que ajustarse a lo que diga su reglamento.

Renta corta: lo que hay que saber antes

Muchos compradores piensan en alquilar la casa por noches cuando no la usan. Es posible, pero con reglas:

• Arrendar un inmueble por menos de 30 días es una actividad turística y exige inscribirlo en el Registro Nacional de Turismo, según la Ley 2068 de 2020 y el Decreto 1836 de 2021.
• Si el inmueble está en propiedad horizontal, el reglamento debe autorizar expresamente la renta turística, aprobada por la asamblea con la mayoría calificada de la Ley 675 de 2001.

Antes de comprar pensando en la renta corta, pide ver esa autorización en el reglamento. Si no está, no cuentes con ella.

Comprar desde el exterior

Colombia permite que extranjeros y colombianos residentes fuera compren inmuebles. La inversión se registra ante el Banco de la República: si el dinero entra por un banco del mercado cambiario, el registro queda hecho con la información que se le entrega a ese intermediario; si no entra por esa vía, hay que presentar la declaración de registro de inversiones internacionales. Conviene hacerlo bien desde el principio, porque es lo que después permite sacar el dinero de una venta.

Dónde encaja LOOM

LOOM es un proyecto de 318 lotes desde 253 m² en Arroyo de Piedra, kilómetro 23 de la Vía al Mar, con club de playa propio, Alma Beach, y club house. El comprador adquiere el lote y construye su residencia siguiendo una tipología única definida por el proyecto, con o sin piscina en el primer piso: no es libre construcción, y eso es lo que mantiene la coherencia del conjunto.

El plan de pago es separación de 5 millones, cuota inicial del 20%, hasta el 70% en 48 cuotas y el 10% restante contra escritura, con recaudo por Bancolombia. Todos los detalles están en el proyecto y en inversión, y lo que lo respalda jurídicamente, en respaldo legal.

Preguntas frecuentes

¿Se puede comprar un lote con playa privada en Cartagena?

No. Las playas y los terrenos de bajamar son bienes de uso público y no se venden. Lo que sí existe es el lote con acceso directo a la playa y los clubes de playa que operan con concesión o en terreno propio junto a ella.

¿Cuánto cuesta el lote frente al mar más barato en Cartagena?

Entre los proyectos con precio publicado que verificamos en septiembre de 2026, el más bajo era de 158 millones de pesos por 200 m², en Barú. En la Zona Norte, el precio publicado más bajo que encontramos era de 160 millones.

¿Cuánto hay que sumar para escriturar?

Entre el 2% y el 3% del valor del inmueble, entre derechos notariales, impuesto de registro y derechos de registro.

¿Puedo rentar por noches la casa que construya?

Solo si el reglamento de propiedad horizontal lo autoriza expresamente y la inscribes en el Registro Nacional de Turismo.

¿Puede comprar un extranjero?

Sí. La compra está permitida y la inversión se registra ante el Banco de la República.

Esta guía es informativa y no constituye asesoría jurídica ni financiera. Los precios son los publicados por cada proyecto en la fecha indicada y pueden cambiar. Para una operación concreta, consulta a un abogado especializado en derecho inmobiliario.

Fuentes consultadas: DIMAR, concepto sobre bienes de uso público; Asuntos Legales, “¿Las playas en Colombia son públicas o privadas?”; Metrocuadrado, gastos notariales 2026; Argos, cuánto cuesta construir en 2026; Revista Propiedad Horizontal, vivienda turística en PH; Banco de la República, inversión extranjera; cómo llegar a Tierra Bomba; cómo llegar a Barú; Kapari; Isla Barú Condominio; Luwana.