Esta guía forma parte de Invertir en finca raíz en Cartagena: guía 2026
La renta corta en Cartagena es una de las razones más citadas para comprar finca raíz cerca al mar, y también una de las más malentendidas. Arrendar por noches en Airbnb o Booking no es un arriendo común: la ley lo trata como un servicio turístico, con registro obligatorio, reporte de huéspedes, una contribución parafiscal y, si el inmueble está en propiedad horizontal, un reglamento que lo autorice. Esta guía resume lo que dicen la Ley 2068 de 2020, el Decreto 1836 de 2021 y la Ley 675 de 2001, con las fuentes al final. La escribimos desde LOOM Alma Beach, un proyecto de lotes en la Zona Norte de Cartagena, y lo decimos desde el principio.
Para el panorama completo, empieza por nuestra guía para invertir en finca raíz en Cartagena.
Cuándo tu arriendo se convierte en vivienda turística
La línea la marca el plazo. El parágrafo 1 del artículo 37 de la Ley 2068 de 2020 establece que prestan servicios de vivienda turística las personas naturales o jurídicas que arriendan o subarriendan inmuebles, propios o de terceros, por periodos inferiores a 30 días, con o sin servicios complementarios. También quedan incluidos quienes hacen de intermediarios entre arrendadores y arrendatarios en esas condiciones.
La misma norma trae una presunción: quien aparezca arrendando más de un inmueble, propio o ajeno, por periodos inferiores a 30 días se presume prestador de servicios turísticos. Por su parte, el Decreto 1836 de 2021, que modificó el Decreto 1074 de 2015, define las viviendas turísticas como unidades privadas, casas y demás construcciones destinadas total o parcialmente a prestar alojamiento turístico. En esa categoría caben los apartamentos, las casas y las fincas turísticas.
En la práctica: si alquilas por noches o semanas a turistas, te aplican las obligaciones que siguen.
Registro Nacional de Turismo: qué es y cómo se inscribe
El Registro Nacional de Turismo (RNT) es el requisito que te habilita para prestar servicios turísticos. El Decreto 1836 de 2021 dice que la inscripción es requisito previo y obligatorio para iniciar operaciones y que el registro es un instrumento gratuito. La inscripción, la renovación y las actualizaciones se hacen de forma electrónica ante las cámaras de comercio, a través de la plataforma de Confecámaras (rnt.confecamaras.co).
Paso a paso
- Crea tu cuenta en la plataforma del RNT y elige la categoría de vivienda turística.
- Si tienes la calidad de comerciante, debes estar inscrito antes en el registro mercantil. Así lo dice el numeral 1 del artículo 2.2.4.1.2.2 del Decreto 1074 de 2015, en la versión del Decreto 1836.
- Diligencia el formulario electrónico con la capacidad técnica (los elementos puestos al servicio del inmueble), la capacidad operativa (estructura y número de empleados) y el patrimonio neto.
- Adhiérete al código de conducta contra la explotación sexual comercial de niños, niñas y adolescentes, conforme a las Leyes 1336 de 2009 y 679 de 2001.
- Si el inmueble está en propiedad horizontal, declara que las unidades privadas están autorizadas por el reglamento para prestar alojamiento turístico (numeral 8 del mismo artículo).
- Renueva el registro cada año dentro de los tres primeros meses. La renovación también es gratuita.
El trámite del RNT no tiene costo. Si contratas a alguien para hacerlo, lo que pagas es la gestión.
Obligaciones una vez tienes el RNT
Tarjeta de Registro de Alojamiento (TRA)
El artículo 22 de la Ley 2068 de 2020 obliga a los prestadores de alojamiento turístico a registrar a sus huéspedes mediante la Tarjeta de Registro de Alojamiento, que además sirve como prueba del contrato de hospedaje. La Ventanilla Única Empresarial confirma que la obligación incluye expresamente a las viviendas turísticas inscritas en el RNT, que el servicio no tiene costo y que el reporte se hace en la plataforma del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, al momento de la salida del huésped o de forma mensual, según el grupo al que pertenezca el prestador. La reglamentación está en la Resolución 700 de 2021.
Contribución parafiscal a FONTUR
Los prestadores de servicios turísticos son aportantes de la contribución parafiscal para la promoción del turismo (artículo 37 de la Ley 2068, que modificó el artículo 3 de la Ley 1101 de 2006). Según MinComercio, la tarifa general es de 2,5 por mil de los ingresos operacionales. FONTUR indica que la contribución se causa por trimestres y se liquida y paga dentro de los primeros 20 días hábiles del mes siguiente al trimestre.
Plataformas digitales
El artículo 38 de la Ley 2068 obliga a los operadores de plataformas a estar inscritos en el RNT, a habilitar un espacio para que el anfitrión muestre su número de inscripción y a no publicar, o retirar, los anuncios de prestadores que no tengan inscripción activa y vigente.
Impuestos
Los ingresos de la renta corta se reportan en tu declaración de renta; revisa tu caso con un contador. Si más adelante vendes, lee qué impuestos pagas al vender un inmueble en Colombia.
El reglamento de propiedad horizontal decide
Este es el filtro que más negocios frena. Para inscribir en el RNT una vivienda turística que hace parte de un edificio, conjunto o condominio, el uso turístico tiene que estar autorizado por el reglamento de propiedad horizontal. El Decreto 1836 lo exige como declaración dentro del trámite, con remisión al artículo 34 de la Ley 1558 de 2012.
¿Y si el reglamento no lo contempla? Hay que reformarlo. El artículo 46 de la Ley 675 de 2001 exige mayoría calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad para reformar los estatutos y el reglamento, y también para cambiar la destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre que el cambio se ajuste a la norma urbanística vigente. Esas decisiones no pueden tomarse en reuniones no presenciales ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en esta se alcance la mayoría exigida.
El administrador también tiene un papel. El artículo 34 de la Ley 1558 de 2012, modificado por el Decreto 2106 de 2019, obliga a los administradores de propiedad horizontal a informar a la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) cuando en la copropiedad se preste vivienda turística sin autorización del reglamento o sin inscripción en el RNT. Si omite ese reporte, la SIC puede imponerle una multa de hasta tres salarios mínimos mensuales.
Antes de comprar pensando en renta corta, pide el reglamento y léelo tú.
Sanciones: qué arriesgas si operas sin cumplir
El artículo 71 de la Ley 300 de 1996 incluye como infracción ofertar o prestar servicios turísticos sin los permisos o requisitos exigidos. El artículo 72, modificado por el artículo 29 de la Ley 2068, faculta a la SIC para sancionar a los prestadores, o a quienes se presenten ante el público como tales, con las herramientas del Estatuto del Consumidor (Ley 1480 de 2011). Además, puede ordenar la cancelación de la inscripción en el RNT hasta por 5 años.
Para dimensionar: el artículo 61 de la Ley 1480 contempla multas de hasta 2.000 salarios mínimos mensuales. Es el techo legal; la SIC gradúa la multa según el daño, la reincidencia y el beneficio obtenido. El Decreto 1836 agrega que quien preste el servicio sin estar inscrito, no renueve o reporte información falsa queda sujeto a las sanciones de ley.
Cartagena: controles y un decreto en discusión
El tema está vivo en la ciudad. En marzo de 2025, la directora ejecutiva de Cotelco Cartagena y Bolívar, Diana Carolina Ariza, dijo a Semana que en 2024 había 8.452 viviendas turísticas de Cartagena en plataformas digitales y que al menos 2.500 no cumplían los requisitos legales ni estaban inscritas en el RNT. La Alcaldía, por su parte, ha anunciado operativos de inspección y control en propiedad horizontal y contra la parahotelería, con participación de la Policía y Migración Colombia.
En abril de 2026, El Tiempo informó que el Distrito alistaba un decreto para regular las rentas cortas. Según ese reporte, exigiría licencia de construcción que demuestre el uso del suelo, estándares de habitabilidad más altos que los nacionales y trámites de registro adicionales al RNT. A esa fecha era un proyecto, y el gremio Asohost pedía mesas técnicas. En el plano nacional, MinComercio también ha publicado proyectos de decreto para modificar el RNT con reglas más estrictas para viviendas turísticas y plataformas. Antes de invertir, verifica si alguno ya se expidió y qué exige.
Lo que dicen las cifras del mercado
| Indicador | Dato | Fuente |
|---|---|---|
| Anuncios activos de renta corta (feb. 2025 – ene. 2026) | 8.820 | Airbtics |
| Ocupación mediana de la renta corta | 56% (-5,1% anual) | Airbtics |
| Tarifa diaria promedio | US$86 (+3,6% anual) | Airbtics |
| Ingreso anual mediano por anuncio | Cerca de US$18.000 | Airbtics |
| Ocupación hotelera en Cartagena, ene.-mar. 2025 | 76,65% | Cotelco, vía El Tiempo |
| Ocupación hotelera nacional, ene.-mar. 2025 | 56,04% | Cotelco, vía El Tiempo |
| Viviendas turísticas en plataformas en 2024 / sin RNT | 8.452 / al menos 2.500 | Cotelco Cartagena, vía Semana |
La demanda es fuerte, pero la ocupación mediana de la renta corta bajó mientras la tarifa subió. Los US$18.000 son ingreso bruto: faltan administración, aseo, comisiones, servicios, mantenimiento, parafiscal e impuestos. Es la mediana de toda la ciudad, no una proyección para tu inmueble. Para ver la zona donde está LOOM, revisa nuestra guía de la Zona Norte de Cartagena.
Errores frecuentes
- Publicar antes de tener el RNT. La inscripción es previa y obligatoria, y las plataformas deben retirar los anuncios sin registro vigente.
- Olvidar la renovación anual. Se hace en el primer trimestre de cada año.
- Dar por hecho que el reglamento lo permite. Reformarlo exige el 70% de los coeficientes.
- No diligenciar la TRA ni pagar la parafiscal. Ambas son obligaciones del prestador, no opcionales.
- Proyectar con la ocupación hotelera. El 76,65% de los hoteles no es el 56% mediano de la renta corta.
La renta corta y LOOM Alma Beach
LOOM Alma Beach tiene 318 lotes desde 253 m² en Arroyo de Piedra, en la Zona Norte de Cartagena, bajo reglamento de propiedad horizontal y con una tipología de construcción definida. Si piensas construir para renta corta, la primera pregunta es la misma que en cualquier copropiedad: qué dice el reglamento sobre el uso turístico. Pídelo y léelo antes de separar. El desarrollador proyecta un retorno cercano al 13% anual; es una proyección propia, no una garantía. Conoce el proyecto LOOM Alma Beach, las condiciones de inversión y los documentos de respaldo legal.
Preguntas frecuentes
¿Necesito RNT si solo arriendo mi apartamento algunos fines de semana?
La Ley 2068 considera prestador de vivienda turística a quien arrienda por periodos inferiores a 30 días, y presume que lo es quien arrienda más de un inmueble en esas condiciones. Si alquilas por noches a turistas, lo prudente es inscribirte antes de publicar.
¿Cuánto cuesta inscribirse en el Registro Nacional de Turismo?
Nada. El Decreto 1836 de 2021 lo define como un instrumento gratuito, y la renovación anual, que se hace en los tres primeros meses del año, tampoco tiene costo.
¿Qué mayoría se necesita para autorizar la renta corta en un conjunto?
Reformar el reglamento de propiedad horizontal exige mayoría calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad, según el artículo 46 de la Ley 675 de 2001. No puede decidirse en reuniones no presenciales.
¿Puedo tener RNT si el reglamento prohíbe el uso turístico?
No. En el trámite debes declarar que la unidad está autorizada por el reglamento, y el administrador debe informar a la SIC si no lo está.
¿Cuánto se paga de contribución parafiscal a FONTUR?
La tarifa general es de 2,5 por mil de los ingresos operacionales, se causa por trimestre y se paga dentro de los primeros 20 días hábiles del mes siguiente al trimestre.
Este artículo es informativo y no constituye asesoría tributaria, jurídica ni financiera. Las normas sobre vivienda turística cambian y hay proyectos de decreto en curso; confirma tu caso con un abogado y un contador antes de decidir. Las cifras de mercado son históricas y no garantizan resultados futuros.
Fuentes consultadas: Ley 2068 de 2020 (Función Pública); Decreto 1836 de 2021 (Función Pública); Ley 675 de 2001, artículo 46; Con Toda Propiedad: Ley 1558 de 2012, art. 34 y SIC; Revista Propiedad Horizontal Colombia; Cámara de Comercio de Pereira: preguntas frecuentes RNT; VUE: Tarjeta de Registro de Alojamiento; MinComercio: porcentaje de la contribución parafiscal; FONTUR: preguntas frecuentes; Ley 1480 de 2011, artículo 61; Semana (marzo de 2025); Alcaldía de Cartagena: operativos contra la parahotelería; El Tiempo (abril de 2026): decreto distrital de rentas cortas; El Colombiano: proyecto de decreto del RNT; Airbtics: renta corta en Cartagena; El Tiempo: ocupación hotelera Cotelco, primer trimestre de 2025.