Comprar un lote en Colombia es una operación sencilla cuando el lote está en regla y se hace en el orden correcto, y un problema de años cuando no. La mayoría de los líos no vienen de estafas sofisticadas: vienen de pagar antes de revisar, de firmar una promesa mal hecha o de no saber a quién va el dinero. Esta guía recorre la compra de principio a fin, paso por paso, con la norma que aplica en cada punto.
La escribimos desde LOOM, un proyecto de lotes en la Zona Norte de Cartagena. Las normas citadas son públicas y las enlazamos al final. No reemplaza a un abogado: para una compra concreta, contrata uno.
El proceso completo, en orden
| Paso | Qué pasa | Qué documento lo respalda |
|---|---|---|
| 1. Revisar el lote | Verificas que el lote existe, es del vendedor y se puede usar para lo que quieres | Escritura, paz y salvo predial, uso del suelo |
| 2. Separar | Reservas el lote con un pago pequeño | Documento de separación |
| 3. Firmar la promesa | Las partes se obligan a firmar la escritura en una fecha | Promesa de compraventa escrita |
| 4. Pagar | Cuota inicial y cuotas, según lo pactado | Recibos y soportes de cada pago |
| 5. Escriturar | Se firma la compraventa ante notario | Escritura pública |
| 6. Registrar | La compra se inscribe y pasas a ser dueño frente a todos | Escritura inscrita en el registro |
El orden importa. El error más común es invertirlo: pagar primero y revisar después.
Paso 1: revisar el lote antes de pagar un peso
Son tres documentos, y ninguno se puede saltar: escritura pública inscrita, paz y salvo del impuesto predial y certificado de uso del suelo.
Si el lote es parte de un proyecto que todavía se está urbanizando, añade dos más: la licencia de urbanismo del proyecto y el documento de disponibilidad de servicios públicos de la empresa prestadora.
Lo que hay que mirar según la zona
- Cerca del mar: la playa y los terrenos de bajamar son bienes de uso público y no se venden (Decreto Ley 2324 de 1984, artículo 166). Pregunta dónde termina el predio.
- En zonas con comunidades étnicas: verifica que el predio no esté dentro de un título colectivo.
- En zonas de expansión: confirma en la curaduría o en planeación qué uso permite el suelo.
Paso 2: la separación, y a dónde va tu dinero
La separación es el primer pago: reserva el lote mientras se prepara la promesa. Antes de hacerlo, pregunta a nombre de quién consignas.
Dos verificaciones rápidas:
- Que el documento de separación o el contrato diga claramente cuándo y cómo te devuelven el dinero.
- Que las consignaciones vayan a la cuenta del proyecto o del banco recaudador, nunca a una persona.
Paso 3: la promesa de compraventa
La promesa es el contrato en el que comprador y vendedor se obligan a firmar la escritura más adelante. Para que obligue, el artículo 1611 del Código Civil exige cuatro cosas:
- Que conste por escrito.
- Que el contrato prometido no sea de los que la ley declara ineficaces.
- Que tenga un plazo o condición que fije cuándo se firma la escritura.
- Que el negocio esté tan determinado que solo falte la tradición o las formalidades legales: lote identificado, precio y forma de pago.
Una promesa sin fecha de escritura, o que no identifica bien el lote, puede no obligar a nadie. Pídele a tu abogado que la revise antes de firmar. Qué debe incluir, cláusula por cláusula, lo explicamos en promesa de compraventa de un lote: requisitos.
Arras: lo que pasa si alguien se arrepiente
La promesa suele incluir arras, una suma que se entrega como garantía. El Código Civil distingue dos tipos:
| Tipo | Qué permite | Qué pasa si alguien se retira |
|---|---|---|
| De retractación (art. 1859) | Que cualquiera de las partes se arrepienta | Quien las dio las pierde; quien las recibió las devuelve dobladas |
| Confirmatorias (art. 1861) | Confirman el negocio; se abonan al precio | No habilitan el retracto: el incumplimiento se reclama por otras vías |
La promesa debe decir expresamente cuáles son. Si no lo dice, discutirlo después es caro.
Paso 4: los pagos
Paga siempre por medios que dejen rastro: transferencia a la cuenta del proyecto o del banco recaudador, contra recibo. Guarda cada soporte. Si pagas en cuotas, verifica que el contrato diga qué pasa si te atrasas y qué pasa si el que se atrasa es el proyecto.
Paso 5 y 6: escritura y registro
La compraventa de un inmueble se perfecciona con escritura pública ante notario, y solo pasas a ser dueño frente a terceros cuando esa escritura se inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Hasta entonces, frente a terceros el dueño sigue siendo el vendedor.
Cuánto cuesta escriturar y registrar
| Concepto | Cuánto | Quién lo paga normalmente |
|---|---|---|
| Derechos notariales | Alrededor del 0,54% del valor | Mitad y mitad, salvo pacto distinto |
| Impuesto de registro (beneficencia) | Entre el 0,5% y el 1%, según el departamento | Comprador |
| Derechos de registro | Tarifa de la Superintendencia de Notariado y Registro | Comprador |
| Total aproximado | Entre el 2% y el 3% del valor |
La cuenta con las tarifas verificadas de 2026 está en gastos de escritura y registro en 2026.
Si compras desde el exterior
Puedes comprar sin viajar, dando un poder especial a alguien de confianza para que firme por ti. Si lo firmas en un consulado colombiano, no necesita apostilla; si lo firmas ante un notario del país donde vives, normalmente sí la necesita. La inversión se registra ante el Banco de la República: si el dinero entra por un intermediario del mercado cambiario, el registro se hace con la información que se le entrega. Guardar ese soporte es lo que después permite sacar el dinero de una venta.
Las señales de alarma
- Te piden consignar a una cuenta personal.
- No hay escritura, solo un documento privado o una “carta venta”.
- Te piden pagos sin recibo ni soporte.
- Te presionan para firmar hoy porque “mañana sube”.
- La promesa no tiene fecha de escritura.
- Te venden “la playa” como parte del lote.
Cualquiera de estas es suficiente para parar y consultar a un abogado.
Cómo lo hace LOOM
En LOOM la separación es de 5 millones de pesos, la cuota inicial del 20%, hasta el 70% se paga en 48 cuotas y el 10% restante contra escritura. El recaudo se hace a través de Bancolombia, no a cuentas personales. El proyecto tiene reglamento de propiedad horizontal y una tipología de construcción definida. Lo que respalda jurídicamente el proyecto está en respaldo legal, y el plan completo en inversión. Si estás comparando zonas, empieza por la guía de lotes frente al mar en Cartagena.
Preguntas frecuentes
¿La promesa de compraventa me hace dueño?
No. Te da derecho a exigir que se firme la escritura. Eres dueño cuando la escritura se inscribe en el registro.
¿Qué pasa con la separación si me arrepiento?
Depende de lo que diga el documento de separación o la promesa. Si hay arras de retractación, quien se retira las pierde. Léelo antes de pagar.
¿Cuánto cuesta escriturar un lote?
Entre el 2% y el 3% del valor, sumando derechos notariales, impuesto de registro y derechos de registro.
¿A qué cuenta debo pagar?
A la cuenta del proyecto o del banco recaudador, contra recibo. Nunca a una cuenta personal.
¿Puedo comprar desde otro país?
Sí, con un poder especial firmado en un consulado colombiano, o ante un notario extranjero con apostilla, y registrando la inversión ante el Banco de la República.
¿Necesito abogado?
No es obligatorio, pero para revisar el estudio de títulos y la promesa es la mejor inversión de toda la compra.
Esta guía es informativa y no constituye asesoría jurídica. Para una compra concreta, consulta a un abogado especializado en derecho inmobiliario.
Fuentes consultadas: Código Civil, artículo 1611; Bancolombia, promesa de compraventa; Metrocuadrado, gastos notariales 2026; Asuntos Legales, playas públicas; Banco de la República, inversión extranjera; Amarilo, firmar desde el exterior.
Artículos de esta guía
Gastos de escritura y registro en 2026: cuánto cuesta y quién paga
Derechos notariales, IVA, retención e impuesto y derechos de registro con las tarifas 2026 de la SNR, y la cuenta completa para un lote…
Promesa de compraventa de un lote: requisitos, arras y cláusulas que debes revisar
Qué exige el artículo 1611 del Código Civil para que la promesa de compraventa de un lote obligue, cómo funcionan las arras y qué…
