Esta guía forma parte de Invertir en finca raíz en Cartagena: guía 2026
Invertir en Cartagena desde el exterior es más común de lo que parece: según Camacol Bolívar, citado en una columna de Revista Metro de abril de 2026, el 20% de las ventas de vivienda en la Zona Norte correspondió a compradores extranjeros y colombianos no residentes. Comprar sin viajar es posible, pero exige tres cosas bien hechas: un poder válido para firmar, un giro de divisas canalizado para que la inversión quede registrada ante el Banco de la República y claridad sobre tus impuestos en Colombia. Esta guía cubre las tres, con fuentes al final. La escribimos desde LOOM Alma Beach, un proyecto de lotes en la Zona Norte de Cartagena, y lo declaramos desde el inicio.
Si todavía estás comparando opciones, empieza por nuestra guía para invertir en finca raíz en Cartagena.
Por qué la Zona Norte atrae compradores de afuera
La misma columna de Revista Metro, firmada por Carlos Espinosa Osorio con cifras de Camacol, señala que en el año anterior se lanzaron 5.484 viviendas nuevas en Cartagena y que cerca del 70% se concentró en la Zona Norte. El atractivo tiene explicación turística: según Cotelco, la ocupación hotelera de Cartagena fue de 76,65% en el primer trimestre de 2025, frente a 56,04% del promedio nacional. Para conocer la zona en detalle, revisa nuestra guía de la Zona Norte de Cartagena.
Paso 1: el poder para firmar sin viajar
Si no puedes estar en Colombia para firmar la promesa o la escritura, necesitas un apoderado. El poder debe ser especial, es decir, debe identificar el inmueble y las facultades concretas: firmar la promesa, la escritura, pagar, recibir. Tienes dos caminos, y la diferencia entre ellos es la apostilla.
Ante un consulado de Colombia
Los consulados ejercen funciones notariales. Según la guía LegalApp del Ministerio de Justicia, los documentos autenticados o expedidos por consulados colombianos para usarse en Colombia no requieren apostilla ni legalización. La misma guía indica que la autenticación de firma en el consulado cuesta 29 dólares, o 26 euros en los consulados de Europa y Cuba, y toma cerca de una hora. Confirma la tarifa vigente con tu consulado antes de ir.
Ante un notario o autoridad extranjera
Si firmas ante un notario del país donde vives, el documento necesita apostilla (o legalización, si el país no es parte de la Convención de La Haya) para surtir efectos en Colombia. La apostilla se tramita en el mismo país donde se expidió el documento, ante la autoridad que ese Estado designe, no en el consulado colombiano. Si el poder está en un idioma distinto al español, debe traducirlo un traductor oficial reconocido en Colombia.
| Dónde otorgas el poder | ¿Requiere apostilla? | ¿Requiere traducción? |
|---|---|---|
| Consulado de Colombia | No | No, se otorga en español |
| Notario o autoridad extranjera, país de la Convención de La Haya | Sí, en el país de origen | Sí, si no está en español |
| Notario o autoridad extranjera, país fuera de la Convención | Legalización | Sí, si no está en español |
Antes de otorgarlo, pide a la notaría en Colombia donde se firmará la escritura que revise el borrador. Un poder mal redactado es la causa más común de viajes o reprocesos.
Paso 2: el giro de divisas y el registro ante el Banco de la República
Cuando un no residente compra un inmueble en Colombia, esa compra es inversión extranjera. La regulación la clasifica como inversión directa sobre inmuebles ubicados en el país, adquiridos a cualquier título. El marco está en el Decreto 1068 de 2015 (artículo 2.17.2.5.1.1, en la versión del Decreto 119 de 2017) y en el capítulo 7 de la Circular Reglamentaria Externa DCIP-83 del Banco de la República.
Si canalizas el dinero por el mercado cambiario
Es la vía recomendada. Envías las divisas a través de un intermediario del mercado cambiario, es decir, un banco u otra entidad autorizada en Colombia, y entregas la información mínima de la inversión. El Banco de la República explica que, en ese caso, la declaración de cambio hace las veces de declaración de registro: la inversión queda registrada sin trámite adicional. La declaración de cambio para inversiones internacionales es el Formulario No. 4.
Si no canalizas el dinero
Hay inversiones que, según la norma, no requieren canalizarse por el mercado cambiario. Para esas, el Banco de la República indica que debes presentar una Declaración de Registro de Inversiones Internacionales a través de su Sistema de Información Cambiaria, sin anexar soportes. Hazlo con asesoría, porque el origen de los recursos define cuándo procede.
Por qué importa el registro
El registro es lo que te da derechos cambiarios. Según el Banco de la República, el inversionista con inversión registrada puede enviar al exterior, en moneda libremente convertible, las utilidades netas comprobadas y el producto de la venta de la inversión. La firma JG Lawyers advierte que no registrar puede impedirte repatriar el capital y exponerte a sanciones de hasta el 200% del valor de la infracción cambiaria.
Si pagas por cuotas, cada giro desde el exterior debe canalizarse con su declaración de cambio. Pregunta al banco por el numeral cambiario correcto antes de enviar el primer pago.
Paso 3: tus impuestos en Colombia
¿Eres residente o no residente fiscal?
El criterio principal es la permanencia: eres residente fiscal si estás en Colombia más de 183 días, continuos o discontinuos, dentro de cualquier periodo de 365 días (artículo 10 del Estatuto Tributario). Los no residentes solo tributan por sus rentas de fuente nacional.
Mientras tienes el inmueble
Tener un inmueble sin recibir ingresos en Colombia no te obliga, por sí solo, a declarar renta como no residente. Según Gerencie, el artículo 592 del Estatuto Tributario libera de declarar al no residente cuyos ingresos de fuente nacional fueron objeto de la retención de los artículos 407 a 411 y esta le fue practicada. Si arriendas el inmueble, ese ingreso es de fuente nacional y la obligación depende de cómo se practiquen las retenciones, así que revísalo con un contador. Si piensas en renta corta, lee antes nuestra guía de renta corta en Cartagena, RNT y reglamento.
Cuando vendes
La utilidad por vender un inmueble ubicado en Colombia es renta de fuente nacional. Si lo tuviste dos años o más, tributa como ganancia ocasional al 15%. En el Oficio 908619 de 2021, la DIAN sostuvo que el vendedor no residente está obligado a declarar renta por esa enajenación. El detalle de la retención del 1% en notaría y del costo fiscal está en qué impuestos pagas al vender un inmueble en Colombia.
Cómo sacar el dinero cuando vendas
- Firma la venta, directamente o con poder, y paga en la notaría la retención en la fuente.
- Cumple con la declaración de renta que te corresponda por la venta.
- Gira el producto de la venta al exterior a través de un intermediario del mercado cambiario, con la declaración de cambio por inversiones internacionales. Tener la inversión registrada es lo que te permite remitir esas divisas.
- Reporta la cancelación de la inversión. El Banco de la República indica que las cancelaciones, cuando dejas de ser titular, se tramitan en el Sistema de Información Cambiaria.
Errores frecuentes
- Enviar el dinero a la cuenta de un familiar en Colombia. Esa plata no queda registrada como tu inversión y complica la salida.
- Firmar el poder ante notario extranjero y olvidar la apostilla. La notaría en Colombia no lo aceptará.
- Otorgar un poder general cuando se necesita uno especial. Pide que identifique el inmueble y cada facultad.
- Asumir que no tienes que declarar al vender. La DIAN sostiene que el no residente que vende un inmueble en Colombia sí debe hacerlo.
Comprar en LOOM Alma Beach desde el exterior
LOOM Alma Beach tiene 318 lotes desde 253 m² y desde $250 millones en Arroyo de Piedra, en la Zona Norte de Cartagena. El esquema es separación de $5.000.000, 20% de cuota inicial, hasta 70% en 48 cuotas y 10% contra escritura, con recaudo en Bancolombia, bajo reglamento de propiedad horizontal. Si pagas desde afuera, coordina con tu banco y con el asesor cómo canalizar cada pago para que quede registrado. El desarrollador proyecta un retorno cercano al 13% anual; es una proyección propia, no una garantía. Revisa las condiciones de inversión y cómo comprar un lote sin riesgos.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar un inmueble en Colombia sin viajar?
Sí, mediante un apoderado con poder especial. Si lo otorgas en un consulado de Colombia, no necesita apostilla; si lo otorgas ante notario extranjero, sí.
¿Tengo que registrar la inversión en el Banco de la República?
Si giras las divisas por un intermediario del mercado cambiario y entregas la información mínima, la declaración de cambio sirve como registro. Si no canalizas, debes presentar la Declaración de Registro de Inversiones Internacionales.
¿Qué pasa si no registro mi inversión?
Pierdes la base para ejercer tus derechos cambiarios, como remitir al exterior el producto de la venta, y te expones a sanciones cambiarias.
¿Debo declarar renta en Colombia si vivo afuera?
Depende de tus ingresos de fuente nacional y de las retenciones practicadas, según el artículo 592 del Estatuto Tributario. Al vender un inmueble en Colombia, la DIAN sostiene que sí debes declarar.
¿Cuánto impuesto pago al vender si soy no residente?
Si tuviste el inmueble dos años o más, la utilidad tributa como ganancia ocasional al 15%. Confirma el cálculo del costo fiscal con un contador.
Este artículo es informativo y no constituye asesoría tributaria, jurídica, cambiaria ni financiera. La regulación cambiaria y tributaria cambia; confirma tu caso con un abogado, un contador y tu banco antes de girar o firmar.
Fuentes consultadas: Revista Metro (abril de 2026), cifras de Camacol Bolívar; El Tiempo: ocupación hotelera Cotelco, primer trimestre de 2025; Ministerio de Justicia, LegalApp: autenticar un documento en el exterior; Amarilo: documentos para firmar desde el exterior; Colombia Hub: cómo apostillar un poder; Banco de la República: inversión extranjera en Colombia; Banco de la República: instructivo Formulario No. 4; Affirma Legal: cómo registrar la inversión extranjera; JG Lawyers: registro de inversión extranjera en 2026; Vivendo: declaración de cambio por inversiones internacionales; Gerencie: impuesto de renta de los extranjeros; Gerencie: declaración de renta de los no residentes; DIAN: Oficio 908619 de 2021.