Quien busca una casa frente al mar en Cartagena tiene dos caminos: comprarla hecha o comprar el lote y construirla. La primera es más rápida; la segunda te deja decidir la casa y, en muchos casos, repartir la inversión en el tiempo. Esta guía compara las dos, explica qué cuesta construir en 2026, qué permisos hacen falta y qué condiciones pone un condominio antes de que pongas el primer bloque.
La escribimos desde LOOM, un proyecto de lotes en la Zona Norte donde el comprador construye su casa. Cada cifra lleva su fuente.
Comprar la casa hecha o construirla
| Casa hecha | Lote y construcción | |
|---|---|---|
| Cuándo la usas | Desde la entrega | Cuando termine la obra |
| Cómo pagas | Todo el valor, o crédito sobre todo el valor | Primero el lote, en cuotas; después la obra |
| Diseño | El que ya tiene | El tuyo, dentro de lo que permita el reglamento |
| Trámites | Escritura y registro | Además, licencia de construcción y dirección de obra |
| Riesgo | Estado de la construcción existente | Sobrecostos y plazos de obra |
Si necesitas usar la casa ya, cómprala hecha. Si puedes esperar y quieres una casa pensada para ti, el lote suele dar más casa por el mismo dinero total, porque pagas el suelo cuando todavía no tiene construcción encima.
Dónde se puede tener casa frente al mar en Cartagena
La oferta de lotes y casas junto al mar se concentra en la Zona Norte, por la Vía al Mar hacia Barranquilla; en Barú, al que se llega por carretera desde 2014 por el puente de Barú; y en Tierra Bomba, solo por lancha. Las diferencias de acceso, servicios y precio están en la guía de lotes frente al mar en Cartagena, y el detalle del corredor norte en la de la Zona Norte de Cartagena.
Una regla vale para todas: la playa no es de nadie. Las playas y los terrenos de bajamar son bienes de uso público (Decreto Ley 2324 de 1984, artículo 166). Tu casa puede estar junto a la playa y tener acceso directo, pero la arena sigue siendo pública.
Cuánto cuesta construir una casa en 2026
No encontramos un costo por metro cuadrado publicado solo para Cartagena. Las referencias nacionales de 2026 son estas:
| Nivel de terminación | Costo por m² (referencia nacional 2026) |
|---|---|
| Obra gris | Entre $1.850.000 y $2.250.000 |
| Acabados estándar | Entre $3.100.000 y $3.800.000 |
| Acabados de gama alta | Por encima del rango estándar; depende del diseño |
Para hacerse una idea: una casa de 350 m² con acabados estándar, a esos valores, estaría entre unos 1.085 y 1.330 millones de pesos solo en construcción. Es una cuenta de orden de magnitud, no un presupuesto: el costo real depende del diseño, del suelo, del transporte de materiales y de los acabados. Pide siempre un presupuesto detallado a un constructor con experiencia en la zona.
Lo que el costo por metro cuadrado no incluye
- Diseño arquitectónico y estructural.
- Estudio de suelos.
- Licencia de construcción y expensas de la curaduría.
- Conexiones de servicios.
- Piscina, paisajismo y cerramientos, si no están en el presupuesto base.
El clima de la costa
La humedad, la sal y el sol del Caribe castigan fachadas, carpinterías y metales. Elegir materiales pensados para ambiente marino sube el costo inicial y baja el de mantenimiento. Pregúntale a tu constructor qué especifica para eso.
Los permisos: la licencia de construcción
Para construir hace falta licencia de construcción. En Cartagena la expiden las curadurías urbanas, conforme al Decreto 1077 de 2015, que reúne las normas del sector vivienda.
- La licencia de construcción en la modalidad de obra nueva tiene una vigencia de 36 meses, prorrogable una sola vez por 12 meses, contados desde que queda en firme (Decreto 1077 de 2015, artículo 2.2.6.1.2.4.1, modificado por el Decreto 1783 de 2021).
- La prórroga se pide antes de que venza la licencia, certificando que la obra ya empezó.
Traducido: una vez tengas la licencia de obra nueva, tienes tres años para construir, cuatro con la prórroga. No la pidas antes de tener resuelta la financiación de la obra.
Construir dentro de un condominio
La mayoría de los lotes frente al mar en Cartagena están dentro de condominios, y eso cambia las reglas. El reglamento de propiedad horizontal y los lineamientos arquitectónicos del proyecto deciden:
- Qué se puede construir: tipologías, alturas, materiales.
- Los retiros frente a vías y vecinos.
- Desde cuándo se puede empezar a construir.
- Si puedes rentar la casa por noches.
Parece una limitación, y lo es. También es lo que evita que el vecino levante algo que le quite valor a tu casa. Léelo antes de comprar el lote.
Si piensas rentarla
Rentar por menos de 30 días exige inscribir la casa en el Registro Nacional de Turismo, y en propiedad horizontal el reglamento debe autorizarlo expresamente. Los números de la renta corta en Cartagena están en la guía de invertir en finca raíz en Cartagena.
El orden recomendado
- Compra el lote con los documentos revisados: cómo comprar un lote sin riesgos.
- Lee el reglamento y los lineamientos arquitectónicos.
- Contrata el diseño con un arquitecto que conozca esos lineamientos.
- Haz el estudio de suelos.
- Pide presupuesto detallado a más de un constructor.
- Solicita la licencia cuando tengas la financiación resuelta.
- Construye con dirección de obra y pagos por avance.
La casa en LOOM
En LOOM el comprador adquiere un lote desde 253 m² y construye su residencia siguiendo una tipología única definida por el proyecto, adaptable al área del lote, con o sin piscina en el primer piso. No es libre construcción: tipología y reglamento de propiedad horizontal mantienen la coherencia del conjunto.
- Residencia tipo: tres niveles, 198 m² + 76,04 m² + 79,13 m², en total 353,17 m².
- Retiros: antejardín de 5 m, fondo de 3 m y laterales de 1,5 m.
- Servicios: agua y energía conectadas a cada unidad y planta de tratamiento de aguas residuales centralizada.
El concepto arquitectónico y el resto del proyecto están en el proyecto, la ubicación en ubicación y el plan de pago en inversión.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta construir una casa frente al mar en Cartagena?
No hay una cifra publicada solo para Cartagena. Como referencia nacional de 2026, la obra gris va de $1.850.000 a $2.250.000 por m² y la casa con acabados estándar de $3.100.000 a $3.800.000 por m², sin diseño, licencia ni estudios.
¿Cuánto dura la licencia de construcción?
Para obra nueva, 36 meses, prorrogables una vez por 12 meses más.
¿Puedo diseñar la casa como quiera?
Fuera de un condominio, dentro de lo que permita la norma urbana. Dentro de uno, además, según su reglamento y sus lineamientos. En LOOM se construye con una tipología única definida por el proyecto.
¿Es más barato comprar el lote y construir?
Muchas veces sí en el total, porque pagas el suelo antes de que tenga construcción encima, pero asumes los riesgos y el tiempo de la obra.
¿Puedo tener playa privada?
No. Las playas son bienes de uso público. Lo que existe es la casa con acceso directo a la playa.
¿Puedo rentar la casa cuando no la uso?
Sí, si el reglamento lo autoriza y la inscribes en el Registro Nacional de Turismo.
Esta guía es informativa. Los costos de construcción son referencias nacionales publicadas en 2026 y no reemplazan un presupuesto de obra.
Fuentes consultadas: Argos, cuánto cuesta construir en Colombia en 2026; Decreto 1077 de 2015; Decreto 1783 de 2021; Asuntos Legales, playas públicas; Revista Propiedad Horizontal, vivienda turística en PH.
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