Esta guía forma parte de Casa frente al mar en Cartagena: comprarla o construirla
La licencia de construcción en Cartagena es el permiso sin el cual no puedes levantar ni un muro en tu lote. La expide un curador urbano y el trámite sigue reglas nacionales: el Decreto 1077 de 2015, las resoluciones del Ministerio de Vivienda y la Norma Sismo Resistente NSR-10. Esta guía reúne lo que necesitas saber: quién la expide, qué documentos radicar, cuánto cuesta, cuánto se demora y cuánto dura. Te lo contamos desde LOOM Alma Beach, un proyecto de lotes en la Zona Norte de Cartagena donde cada comprador construye su propia casa y, por lo tanto, tramita su propia licencia.
Quién expide la licencia en Cartagena
En Cartagena las licencias urbanísticas las estudian y expiden las curadurías urbanas. Los curadores son particulares designados para esa función y los vigila la Superintendencia de Notariado y Registro. La ciudad tiene dos:
- Curaduría Urbana No. 1 de Cartagena (curaduria1cartagena.com.co). Además de licencias, ofrece consultas verbales sobre norma urbanística y usos del suelo.
- Curaduría Urbana No. 2 de Cartagena (curaduria2cartagena.com), a cargo del curador Guillermo Mendoza Jiménez. Tiene en línea consulta de radicados y de resoluciones.
Puedes radicar en cualquiera de las dos. Antes de elegir, revisa en su página los formatos vigentes y los horarios de atención, que publican cada una por su lado.
Documentos que se radican
La lista oficial está en la Resolución 462 de 2017 del Ministerio de Vivienda, modificada por la Resolución 1025 de 2021. Hay documentos comunes a toda licencia y otros propios de la licencia de construcción.
Documentos comunes
- Formulario único nacional debidamente diligenciado, incluida la dirección de los predios colindantes.
- Identificación del solicitante: cédula o, si es empresa, certificado de existencia y representación con máximo un mes.
- Poder especial, si actúas mediante apoderado.
- Comprobante del impuesto predial del último año o un documento oficial con la dirección del predio.
- Matrícula profesional de los profesionales que intervienen y, cuando se exija, certificación de experiencia.
Documentos adicionales para licencia de construcción
- Memoria de cálculos y diseños estructurales.
- Memoria de diseño de los elementos no estructurales.
- Estudios geotécnicos y de suelos.
- Planos estructurales.
- Proyecto arquitectónico: plantas, alzados, fachadas, cubiertas y cuadro de áreas.
- Revisión independiente de diseños estructurales, cuando aplique según el área.
- Anexo de construcción sostenible, obligatorio en obra nueva.
La resolución añade documentos para casos puntuales, como bienes de interés cultural o intervenciones en edificaciones sometidas a propiedad horizontal. Para una casa nueva en un lote, el bloque de arriba es el que importa.
Paso a paso del trámite
| Paso | Qué pasa | Plazo o regla |
|---|---|---|
| 1. Diseños y estudios | Arquitecto, ingeniero estructural y estudio de suelos producen planos y memorias. | Depende de tu equipo. |
| 2. Radicación | Entregas la documentación completa y pagas el cargo fijo de la expensa. | El cargo fijo es condición para radicar y no se devuelve si la licencia se niega o desistes. |
| 3. Revisión y observaciones | La curaduría revisa. Si hay ajustes, emite un acta de observaciones. | 30 días hábiles para responder, ampliables 15 más (Decreto 1783 de 2021). |
| 4. Decisión | La curaduría aprueba o niega. | Máximo 45 días hábiles desde la radicación en legal y debida forma, prorrogables una vez hasta 22 días. |
| 5. Pagos finales | Pagas el cargo variable y acreditas impuestos y contribuciones asociados. | 30 días hábiles desde el requerimiento. |
| 6. Firmeza | El acto queda en firme. | Desde aquí corre la vigencia. |
| 7. Obra y prórroga | Construyes según lo aprobado. Si no alcanzas, pides prórroga. | A más tardar 30 días hábiles antes del vencimiento. |
Sobre el plazo de decisión, el Ministerio de Vivienda lo explica en sus conceptos: el curador tiene un máximo de 45 días hábiles para resolver, contados desde que la solicitud queda radicada en legal y debida forma. Si el proyecto lo amerita por tamaño o complejidad, puede ampliarlo una sola vez hasta por la mitad, es decir, 22 días hábiles más. Si vence el plazo sin pronunciamiento, opera el silencio administrativo positivo, pero nunca en contra de la norma urbanística. Un detalle que se olvida: el reloj corre desde la radicación completa. Un expediente incompleto no pone a correr nada.
Cuánto cuesta: expensas e impuestos
Lo que le pagas al curador se llama expensa. Se calcula con una fórmula nacional fijada en el Decreto 1077 de 2015 (modificada por el Decreto 1890 de 2021):
E = (Cf × i × m) + (Cv × i × j × m)
- Cf, cargo fijo: 10,01 UVT.
- Cv, cargo variable: 20,02 UVT.
- i: factor por uso y estrato o categoría.
- m: factor del municipio, según el tamaño del mercado y su categoría presupuestal.
- j: factor que relaciona la expensa con los metros cuadrados solicitados.
La UVT de 2026 es de $52.374 (Resolución DIAN 000238 de 2025), así que el cargo fijo base equivale a unos $524.264 antes de aplicar los factores i y m. Las curadurías liquidan IVA sobre las expensas. Por ejemplo, la tabla 2026 de la Curaduría 1 de Manizales aplica el 19%. No damos un valor total para una casa en Cartagena porque depende de los factores de cada caso. La norma obliga a los curadores a tener a la vista el cargo fijo, el cargo variable, la ecuación y las tablas de factores, así que pide la liquidación antes de radicar.
Aparte de la expensa están los impuestos, tasas y contribuciones asociados a la licencia. El Decreto 1077 establece que su pago es independiente del de las expensas y que el curador solo expide la licencia cuando acreditas esos pagos. Uno de ellos puede ser la participación en plusvalía, que solo es exigible si está inscrita en el folio de matrícula del predio. Todo esto suma al costo de la casa. Lo desglosamos en cuánto cuesta construir una casa en Cartagena en 2026.
Vigencia y prórroga
Aquí circula mucha información desactualizada. Desde el Decreto 1783 de 2021, el artículo 2.2.6.1.2.4.1 del Decreto 1077 fija estas vigencias:
- Construcción en modalidad de obra nueva: 36 meses, prorrogables una sola vez por 12 meses más.
- Construcción en otras modalidades (ampliación, modificación, etc.): 24 meses, prorrogables una vez por 12 meses.
La vigencia se cuenta desde que el acto administrativo queda en firme, no desde que lo recibes. La prórroga debe radicarse con la documentación completa a más tardar 30 días hábiles antes del vencimiento. Además, debe incluir la manifestación bajo la gravedad del juramento del constructor o urbanizador de que la obra ya inició. Sin obra iniciada no hay prórroga. Si la licencia vence, la norma prevé la figura de la revalidación, que es un trámite distinto.
Norma Sismo Resistente NSR-10
La NSR-10 es el Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente, adoptado con el Decreto 926 de 2010 y vigente desde el 15 de diciembre de 2010. Regula las condiciones que debe cumplir una edificación para que su respuesta ante un sismo sea adecuada. En la práctica, tus planos estructurales, la memoria de cálculo y el estudio geotécnico deben cumplirla, y por eso son documentos obligatorios de la radicación. En Cartagena, la NSR-10 también es la referencia para definir la exposición del concreto al ambiente marino.
Si tu lote está en un condominio
La licencia la da la curaduría y verifica la norma urbanística. Si el lote está en un conjunto sometido a propiedad horizontal, además hay reglas internas: tipologías, retiros, alturas y materiales. Conviene que el diseño que radiques ya cumpla ambas cosas, para no tener que modificar la licencia después. Lo explicamos en construir en un condominio: reglamento, tipologías y retiros. Y si todavía no has comprado, revisa antes cómo comprar un lote sin riesgos: un problema en el folio de matrícula frena la licencia.
Errores frecuentes
- Radicar incompleto y creer que el plazo de 45 días hábiles ya empezó.
- Dejar la respuesta al acta de observaciones para el último día.
- Contar la vigencia desde la fecha de la resolución y no desde su firmeza.
- Pedir la prórroga tarde, o pedirla sin haber iniciado obra.
- Guiarse por la regla vieja de 24 meses para obra nueva.
- Diseñar sin revisar el reglamento del condominio.
La licencia en LOOM
En LOOM Alma Beach cada propietario tramita la licencia de su casa sobre una tipología arquitectónica ya definida, adaptable al área del lote, y dentro del reglamento de propiedad horizontal del proyecto. Con una vigencia de 36 meses para obra nueva, conviene sincronizar diseños, radicación e inicio de obra. La información jurídica del proyecto está en respaldo legal, y el panorama completo en la guía de casa frente al mar en Cartagena.
Preguntas frecuentes
¿Cuántas curadurías urbanas hay en Cartagena?
Dos: la Curaduría Urbana No. 1 y la Curaduría Urbana No. 2 de Cartagena. Ambas estudian y expiden licencias urbanísticas.
¿Cuánto se demora una licencia de construcción?
El curador tiene hasta 45 días hábiles desde la radicación completa, prorrogables una vez hasta 22 días más. A eso súmale el tiempo que tardes en responder observaciones (30 días hábiles, ampliables 15) y en hacer los pagos.
¿Cuánto dura la licencia de construcción?
En obra nueva, 36 meses desde la firmeza, prorrogables una vez por 12 meses. En otras modalidades de construcción, 24 meses prorrogables por 12.
¿Cuándo pido la prórroga?
A más tardar 30 días hábiles antes del vencimiento, con la documentación completa y la manifestación bajo juramento de que la obra inició.
¿Cuánto cuesta la licencia?
Depende de la fórmula de expensas (cargo fijo de 10,01 UVT y cargo variable de 20,02 UVT, ajustados por uso, estrato, municipio y área), más IVA y los impuestos asociados. Pide la liquidación a la curaduría.
¿Necesito estudio de suelos?
Sí. Los estudios geotécnicos y de suelos están en la lista de documentos para licencia de construcción de la Resolución 1025 de 2021.
Aviso: este artículo es informativo y no constituye asesoría jurídica. Las normas y tarifas cambian; confirma requisitos, formatos y liquidaciones directamente con la curaduría antes de radicar. LOOM Alma Beach es el autor de este contenido y promueve un proyecto de lotes en la Zona Norte de Cartagena.
Fuentes consultadas: Decreto 1077 de 2015, Función Pública; Decreto 1783 de 2021; Ministerio de Vivienda, concepto 2022EE0051954; Resolución 1025 de 2021, Ministerio de Vivienda; Curaduría Urbana No. 1 de Cartagena; Curaduría Urbana No. 2 de Cartagena; Curaduría 1 de Manizales, tabla de expensas 2026; Decreto 926 de 2010 (NSR-10), Función Pública; Curaduría Urbana 1 de Bogotá, prórrogas de licencia.