Construir en un condominio: reglamento, tipologías y retiros

Construir en un condominio no es lo mismo que construir en un lote suelto. Además de la licencia de la curaduría, hay un reglamento de propiedad horizontal que define qué puedes levantar, cómo se ve, dónde va y qué necesita permiso de los demás propietarios. Para muchos compradores eso es justamente lo que buscan: saber que el vecino no va a construir cualquier cosa. Para otros es un límite que conviene conocer antes de pagar. Te lo explicamos desde LOOM Alma Beach, un proyecto de lotes en la Zona Norte de Cartagena donde cada propietario construye su casa bajo tipologías definidas y un reglamento. Lo usamos como ejemplo concreto a lo largo del texto.

Qué es el reglamento de propiedad horizontal

La Ley 675 de 2001 lo define como el estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Se eleva a escritura pública y, según el artículo 5 de la ley, debe incluir como mínimo:

• La identificación del propietario, del conjunto y del terreno.
• La identificación de cada bien privado según los planos aprobados.
• La determinación de los bienes comunes, indicando cuáles son esenciales.
• Los coeficientes de copropiedad.
• La destinación de los bienes privados, ajustada a la norma urbanística.
• Las especificaciones de construcción y las condiciones de seguridad y salubridad.

Ese último punto es el que te importa si vas a construir. El reglamento puede fijar reglas de construcción, y la ley deja claro que ninguna de sus disposiciones puede ir en contra de las normas imperativas de la Ley 675: si lo hacen, se tienen por no escritas. Con la escritura de constitución se protocolizan también la licencia y los planos aprobados, que muestran las unidades privadas y las áreas comunes.

Lineamientos arquitectónicos y tipologías

Muchos condominios de casas no venden “libre construcción”. Venden lotes con reglas de diseño: una o varias tipologías, una paleta de materiales, alturas y retiros. Así se protege la coherencia del conjunto y, con ella, el valor de cada propiedad.

La Ley 675 le da peso a esa coherencia en las unidades inmobiliarias cerradas. Su artículo 73 establece que adoptar o reformar los cánones arquitectónicos y estéticos originales en fachadas, zonas exteriores y de uso común lo decide la asamblea de copropietarios, y después lo aprueba la autoridad competente. Ningún propietario lo cambia por su cuenta.

Cómo se revisa tu diseño antes de construir depende de cada reglamento. Algunos prevén una revisión por parte de la administración o de un comité; otros remiten a manuales de diseño. Pídelo por escrito antes de contratar al arquitecto. Una cosa no reemplaza a la otra: el visto bueno del condominio no es una licencia, y la licencia de la curaduría no te exime del reglamento. El trámite oficial lo explicamos en licencia de construcción en Cartagena.

Retiros y alturas

Los retiros son las distancias libres entre tu construcción y los linderos del lote. Existen para garantizar luz, ventilación, privacidad y una imagen ordenada de la calle. Los tipos habituales son:

• Antejardín: el retiro frontal, hacia la vía.
• Retiro de fondo: hacia el lindero posterior.
• Retiros laterales: hacia los vecinos de cada lado.

Las alturas y el número de pisos se fijan en la norma urbanística y, dentro de ella, el reglamento del condominio puede ser más restrictivo. Los retiros y las alturas definen cuánta casa cabe en tu lote. Por eso se revisan antes de diseñar, no después.

Qué obras y decisiones requieren a la asamblea

En tu lote privado construyes conforme al reglamento. Pero hay decisiones que no dependen de ti, sino de la asamblea de copropietarios, y algunas exigen una mayoría calificada del 70% de los coeficientes (artículo 46 de la Ley 675):

Estas decisiones no pueden tomarse en reuniones no presenciales ni en segunda convocatoria, salvo que en esta última se alcance la mayoría exigida. Y en tu propio bien privado también tienes límites: el artículo 18 te obliga a usarlo según el reglamento y a no ejecutar actos que comprometan la seguridad o solidez del conjunto. Si incumples obligaciones no pecuniarias, el artículo 59 permite publicar la lista de infractores, imponer multas sucesivas de hasta dos veces la expensa mensual cada una y restringir el uso de bienes comunes no esenciales.

Renta corta: qué exige la ley

Si piensas alquilar tu casa por noches o semanas, hay dos capas de requisitos:

1. Registro Nacional de Turismo (RNT). La Ley 2068 de 2020 considera que presta servicios de vivienda turística quien arrienda o subarrienda inmuebles por periodos inferiores a 30 días. Quien preste ese servicio debe inscribirse en el RNT. El Decreto 1836 de 2021 define la vivienda turística e incluye casas y apartamentos destinados total o parcialmente al alojamiento turístico.
2. Autorización del reglamento. El mismo Decreto 1836 exige que, en inmuebles sometidos a propiedad horizontal, el prestador declare que las unidades están autorizadas por el reglamento para el alojamiento turístico, conforme al artículo 34 de la Ley 1558 de 2012. Si el reglamento no lo permite, incluir esa autorización implica reformarlo, lo que exige la mayoría calificada de la Ley 675.

Además, la Ley 1558 de 2012 obliga al administrador a reportar ante la Superintendencia de Industria y Comercio la vivienda turística que opere sin autorización del reglamento o sin RNT. Si la renta corta es parte de tu plan, revisa el reglamento antes de comprar, no después. Para ver cómo encaja en la rentabilidad, lee invertir en finca raíz en Cartagena.

Ventajas y límites de construir en condominio

Ventajas:

• El vecino construye bajo las mismas reglas que tú. Menos sorpresas en altura, estética y uso.
• Vías, redes, cerramiento y zonas comunes resueltos y mantenidos en conjunto.
• Una imagen coherente que sostiene el valor del conjunto en el tiempo.
• Con tipologías definidas, el diseño parte de una base y el camino hacia la licencia es más claro.

Límites:

• No hay libertad total de diseño. Si quieres una casa completamente distinta, un condominio con tipologías no es para ti.
• Pagas expensas de administración y te sometes a decisiones de la asamblea.
• Usos como la renta corta dependen de lo que diga el reglamento.
• Los plazos de construcción pueden estar condicionados por el proyecto.

Errores frecuentes

• Comprar sin leer el reglamento completo, incluidos los anexos de diseño.
• Diseñar primero y consultar las reglas después.
• Creer que la licencia de la curaduría reemplaza la aprobación del condominio, o al revés.
• Dar por hecho que puedes hacer renta corta sin revisar la autorización del reglamento.
• No calcular los retiros y descubrir que la casa soñada no cabe en el lote.
• No preguntar quién administra y hasta cuándo.

Cómo funciona en LOOM

LOOM Alma Beach es un proyecto de 318 lotes cerca al mar en Arroyo de Piedra, en la Zona Norte de Cartagena. No es libre construcción: hay tipologías definidas y un reglamento de propiedad horizontal.

• Tipología: una sola, adaptable al área del lote, con o sin piscina en el primer piso. Los lotes van desde 253 m².
• Concepto y materiales: brutalismo, biofilia e introspección, con concreto, piedra, madera y acero.
• Residencia tipo: tres niveles de 198 m², 76,04 m² y 79,13 m², para un total de 353,17 m².
• Retiros: antejardín de 5 m, fondo de 3 m y laterales de 1,5 m.
• Vías en adoquín: secundarias de 6 m con 1 m de zona verde y 1 m de andén; principal de 8 m con 1 m y 1 m.
• Servicios: agua y energía conectadas a cada unidad y PTAR centralizada.
• Cerramiento: malla electrosoldada con cerca viva.
• Administración: la ejerce el desarrollador hasta entregar el 50% + 1, y luego pasa a la Asamblea de Copropietarios. Es coherente con el artículo 52 de la Ley 675, que pone fin a la administración provisional del propietario inicial cuando se enajena al menos el 51% de los coeficientes.

Más detalle en el proyecto. Para estimar la obra, revisa cuánto cuesta construir una casa en Cartagena en 2026, y para el panorama completo, la guía de casa frente al mar en Cartagena.

Preguntas frecuentes

¿Qué ley regula los condominios en Colombia?

La Ley 675 de 2001, régimen de propiedad horizontal. Cada condominio se rige además por su reglamento, que no puede contradecir las normas imperativas de esa ley.

¿Puedo construir la casa que quiera en mi lote de condominio?

Solo dentro de lo que permitan la norma urbanística y el reglamento: tipologías, retiros, alturas y materiales. En LOOM hay una tipología definida, adaptable al área del lote.

¿Qué mayoría se necesita para cambiar el reglamento?

El 70% de los coeficientes de copropiedad, según el artículo 46 de la Ley 675. No se puede decidir en reuniones no presenciales.

¿Puedo alquilar mi casa por noches en un condominio?

Solo si el reglamento autoriza expresamente la vivienda turística y te inscribes en el Registro Nacional de Turismo. Arrendar por periodos inferiores a 30 días es prestar servicios de vivienda turística.

¿Qué pasa si construyo sin respetar el reglamento?

La Ley 675 permite sanciones como la publicación de la infracción, multas sucesivas de hasta dos veces la expensa mensual cada una y restricciones al uso de bienes comunes no esenciales, sin perjuicio de las acciones urbanísticas si también incumples la licencia.

Aviso: este artículo es informativo y no constituye asesoría jurídica. Cada reglamento de propiedad horizontal es distinto; léelo completo y consulta a un abogado antes de comprar o construir. LOOM Alma Beach es el autor de este contenido y promueve un proyecto de lotes en la Zona Norte de Cartagena.

Fuentes consultadas: Ley 675 de 2001, régimen de propiedad horizontal; Ley 2068 de 2020; Decreto 1836 de 2021, Función Pública; Revista PH Colombia, vivienda turística en propiedad horizontal.