Promesa de compraventa de un lote: requisitos, arras y cláusulas que debes revisar

La promesa de compraventa de un lote es el documento que más pesa en toda la compra y el que más gente firma sin leer. Es el contrato en el que tú y el vendedor se obligan a firmar la escritura en una fecha y en una notaría concretas. Si está bien hecha, te protege: puedes exigir que te escrituren o recuperar tu dinero con una sanción a cargo de quien incumple. Si está mal hecha, puede no obligar a nadie, y lo que pagaste queda en discusión.

Te lo contamos desde LOOM, un proyecto de lotes cerca al mar en la Zona Norte de Cartagena. Este artículo hace parte de nuestra guía sobre cómo comprar un lote sin riesgos y se concentra en un solo documento: la promesa. Qué exige la ley para que valga, cómo funcionan las arras, qué es la cláusula penal y qué cláusulas debes revisar una por una antes de firmar.

Qué es la promesa y qué no es

La promesa no te hace dueño del lote. Es un contrato preparatorio: su objeto es que, más adelante, se celebre otro contrato, la compraventa, que en inmuebles se hace por escritura pública ante notario. Hasta que esa escritura se firma y se inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, el vendedor sigue siendo el propietario frente a terceros.

Lo que sí te da es el derecho a exigir que la otra parte firme la escritura en la fecha pactada.

Los cuatro requisitos del artículo 1611 del Código Civil

El artículo 1611 del Código Civil arranca con una advertencia: la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran cuatro circunstancias. Si falta una, la promesa no obliga.

1. Que conste por escrito. Una promesa verbal no sirve, aunque haya testigos o transferencias de por medio.
2. Que el contrato prometido no sea de los que la ley declara ineficaces por no reunir los requisitos que exige. Si la compraventa que se promete no podría celebrarse válidamente, la promesa tampoco vale.
3. Que contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato. En la práctica: una fecha concreta para firmar la escritura. Frases como “cuando sea posible” o “cuando salga el crédito” no cumplen, como advierte la guía legal de Bancolombia.
4. Que el contrato quede tan determinado que, para perfeccionarlo, solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. Lote identificado sin ambigüedad, precio, forma de pago y notaría. No puede quedar nada esencial “por definir”.

El tercer y el cuarto requisito son los que más fallan en los formatos genéricos: fechas abiertas, lotes sin matrícula ni linderos o precios “por definir”.

Qué debe incluir la promesa de un lote

Con base en el artículo 1611 y en la guía de Bancolombia, esto es lo mínimo que debe tener una promesa de compraventa de un lote:

• Identificación de las partes: nombres, cédulas o NIT y, si una parte es empresa, quién la representa y con qué facultades.
• Identificación del lote: número de matrícula inmobiliaria, cédula catastral si la tiene, área, ubicación y linderos.
• Precio total en números y letras.
• Forma de pago: cuánto se paga, cuándo, a qué cuenta y a nombre de quién. Cada pago debe poder rastrearse.
• Fecha, hora y notaría para firmar la escritura.
• Fecha de entrega del lote y en qué estado se entrega.
• Arras, si las hay, y de qué tipo son.
• Cláusula penal, con su monto.
• Quién paga los gastos de escritura y registro.
• Declaración del vendedor sobre gravámenes, embargos, pleitos y paz y salvo de impuestos.

El proceso completo, desde la separación hasta el registro, está en cómo comprar un lote sin riesgos.

Arras: de retractación o confirmatorias

Las arras son una suma que se entrega al firmar la promesa como garantía del negocio. El Código Civil regula dos clases, y la diferencia cambia por completo lo que pasa si alguien se echa para atrás.

Arras de retractación (artículo 1859)

Según el artículo 1859, cuando se vende con arras, se entiende que cada parte puede retractarse: el que dio las arras, perdiéndolas, y el que las recibió, devolviéndolas dobladas. Es decir, las arras funcionan como el precio de arrepentirse. Bancolombia lo ilustra así: con arras de $5.000.000, el comprador que se retira las pierde, y el vendedor que se retira devuelve $10.000.000.

El derecho a retractarse no dura para siempre. El artículo 1860 dice que, si las partes no fijaron un plazo para retractarse, no cabe la retractación después de los dos meses siguientes a la convención, ni después de otorgada la escritura o de empezada la entrega.

Arras confirmatorias (artículo 1861)

El artículo 1861 dispone que, si se dan arras expresamente como parte del precio o como señal de que las partes quedaron convenidas, la venta queda perfecta. Aquí las arras no compran el derecho a arrepentirse: confirman el negocio y se abonan al precio. La misma norma agrega que, si eso no consta por escrito, se presume que las partes se reservan la facultad de retractarse.

La consecuencia práctica: si quieres que las arras sean confirmatorias, la promesa tiene que decirlo de forma expresa. Si no lo dice, la ley presume que son de retractación.

La cláusula penal

El artículo 1592 del Código Civil define la cláusula penal como aquella en que una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena que consiste en dar o hacer algo si no ejecuta o retarda la obligación principal. En una promesa suele ser un porcentaje del precio o una suma fija que paga quien incumple.

Dos reglas que conviene conocer antes de negociar su redacción:

• Pena u obligación, no las dos a la vez (artículo 1594). Constituido el deudor en mora, el acreedor puede pedir el cumplimiento o la pena, a su elección, pero no ambas, salvo que la pena se haya pactado por el simple retardo o que se haya estipulado que pagar la pena no extingue la obligación principal.
• Pena o perjuicios, no las dos a la vez (artículo 1600). No se pueden pedir la pena y la indemnización de perjuicios al mismo tiempo, a menos que se haya pactado así expresamente.

Tabla: cláusulas que debes revisar antes de firmar

¿Hay que autenticar la promesa o hacerla por escritura?

La guía de Bancolombia es clara: la promesa no requiere elevarse a escritura pública para ser válida, pero sí debe constar por escrito, que es el primer requisito del artículo 1611. Autenticar las firmas en notaría no es un requisito de validez; es una opción que deja constancia de quién firmó.

Lo que no es opcional es que el documento cumpla los cuatro requisitos. Una promesa autenticada que no tiene fecha de escritura sigue siendo una promesa que no obliga.

Qué pasa si alguien incumple

La promesa es un contrato bilateral, y el artículo 1546 del Código Civil dice que en los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria si una de las partes no cumple lo pactado. En ese caso, la parte que sí cumplió puede pedir, a su arbitrio, la resolución del contrato o su cumplimiento, en ambos casos con indemnización de perjuicios.

En la práctica, las salidas dependen de cómo se redactó la promesa:

• Si hay arras de retractación y se está dentro del plazo, quien se retira pierde las arras o las devuelve dobladas.
• Si hay cláusula penal, puedes cobrarla, con las reglas de los artículos 1594 y 1600.
• Si la promesa cumple el artículo 1611, puedes demandar el cumplimiento, es decir, que se firme la escritura.
• Si la promesa no cumple el artículo 1611, no produce obligación, y la discusión se traslada a cómo recuperar lo pagado.

Errores frecuentes al firmar una promesa

• Firmar un formato genérico sin fecha de escritura.
• No identificar el lote con su matrícula inmobiliaria.
• Poner arras sin decir si son de retractación o confirmatorias.
• Pactar una cláusula penal que solo castiga al comprador.
• Pagar en efectivo o a cuentas personales sin recibo.
• No dejar escrito quién paga los gastos de notaría y registro. Cuánto suman esos gastos lo calculamos en gastos de escritura y registro en 2026.

Cómo lo hacemos en LOOM

En LOOM la separación del lote es de $5.000.000; después vienen la cuota inicial del 20%, hasta el 70% en 48 cuotas y el 10% restante contra escritura. El recaudo se hace a través de Bancolombia, no a cuentas personales. El proyecto tiene reglamento de propiedad horizontal, y la administración está a cargo del desarrollador hasta que se entrega el 50% más una de las unidades; desde ahí la asume la Asamblea de Copropietarios. Los documentos que respaldan el proyecto están en respaldo legal. Te recomendamos revisar la promesa con tu abogado antes de firmarla, con nosotros o con cualquier vendedor.

Preguntas frecuentes

¿La promesa de compraventa me hace dueño del lote?

No. Te da el derecho a exigir que se firme la escritura. Eres dueño cuando la escritura de compraventa queda inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

¿Qué pasa si la promesa no tiene fecha para firmar la escritura?

No cumple el tercer requisito del artículo 1611 del Código Civil, que exige un plazo o condición que fije la época del contrato. Una promesa así puede no producir obligación alguna.

¿Cuánto tiempo tengo para retractarme si di arras?

Si son arras de retractación y la promesa no fijó plazo, el artículo 1860 del Código Civil lo limita a los dos meses siguientes a la convención, y en ningún caso después de otorgada la escritura o de empezada la entrega.

¿Las arras se descuentan del precio?

Si son confirmatorias, sí: el artículo 1861 las trata como parte del precio o señal de que el negocio quedó cerrado. Para que lo sean, la promesa debe decirlo expresamente.

¿Puedo cobrar la cláusula penal y además exigir que me escrituren?

Por regla general no: el artículo 1594 del Código Civil obliga a escoger entre el cumplimiento y la pena, salvo que la pena se haya pactado por el simple retardo o que el contrato diga que pagarla no extingue la obligación principal.

Este artículo es informativo y no constituye asesoría jurídica. Antes de firmar una promesa de compraventa, consulta a un abogado especializado en derecho inmobiliario.

Fuentes consultadas: Código Civil, artículo 1611; Código Civil, artículo 1859; Código Civil, artículo 1860; Código Civil, artículo 1861; Código Civil, artículo 1592; Código Civil, artículo 1594; Código Civil, artículo 1600; Código Civil, artículo 1546; Bancolombia, promesa de compraventa de inmueble: guía legal.