Esta guía forma parte de Cómo comprar un lote en Colombia sin riesgos: paso a paso
Los gastos de escritura y registro en 2026 son el último cobro de la compra y el que más se calcula mal. Casi todas las guías dan una cifra redonda, entre el 2% y el 3% del valor del inmueble, pero pocas explican de dónde sale, qué parte paga cada uno y qué cambia según el departamento. Aquí vamos concepto por concepto, con las resoluciones de 2026 de la Superintendencia de Notariado y Registro, y hacemos la cuenta completa con un lote de $250 millones.
Te lo contamos desde LOOM, un proyecto de lotes cerca al mar en la Zona Norte de Cartagena. Este artículo hace parte de nuestra guía sobre cómo comprar un lote sin riesgos. Solo usamos tarifas que pudimos verificar en fuentes citables; lo que no pudimos verificar lo decimos.
Los cinco cobros que aparecen al escriturar
Cuando compras un lote, entre la notaría y la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos aparecen cinco conceptos distintos:
- Derechos notariales: lo que cobra la notaría por autorizar la escritura.
- IVA sobre los derechos notariales.
- Retención en la fuente: un anticipo de impuesto a cargo del vendedor, que recauda el notario.
- Impuesto de registro: un impuesto departamental que se liquida al registrar.
- Derechos de registro: lo que cobra la Oficina de Registro por inscribir la escritura.
Los dos primeros se pagan en la notaría; los dos últimos, al registrar. La retención la paga el vendedor antes de firmar.
Derechos notariales 2026
La tarifa la fija la Superintendencia de Notariado y Registro. Para 2026 rige la Resolución RES-2026-000964-6 del 20 de enero de 2026, que según la Superintendencia y la prensa especializada entró en vigencia el 1 de febrero de 2026, con un aumento que no supera el IPC de 2025 (5,10%).
Para los actos con cuantía, como una compraventa, el artículo 2 de la resolución fija:
- $30.900 si la cuantía es igual o inferior a $259.300.
- A lo que exceda ese valor, la tarifa única del tres por mil (3 x 1.000).
- Además, $5.600 por cada hoja del instrumento utilizada por ambas caras, que incluye el papel de seguridad notarial.
La misma resolución fija unos recaudos por escritura, según la cuantía, que la notaría cobra al usuario con destino a la Superintendencia y al Fondo Cuenta Especial del Notariado.
¿Quién paga los derechos notariales?
La costumbre es dividirlos por mitades entre comprador y vendedor, salvo que pacten otra cosa. Vivienda.com.co y Metrocuadrado lo presentan así: 0,27% para cada parte, alrededor del 0,54% en total. Esa cifra de referencia es mayor que el tres por mil porque suma el IVA, las hojas, las copias y los recaudos. Por eso, lo que se pague al final depende de lo que se pacte en la promesa de compraventa.
IVA sobre los derechos notariales
Los derechos notariales causan IVA a la tarifa general, como explica Gerencie, y la tarifa general del IVA en Colombia es del 19% desde el 1 de enero de 2017, según la DIAN. La Superintendencia recuerda en su comunicado de tarifas 2026 que al total de los derechos notariales se le suma el IVA.
Retención en la fuente del vendedor
El artículo 398 del Estatuto Tributario dice que los ingresos de las personas naturales por la venta de activos fijos tienen una retención en la fuente del 1% del valor de la venta, y que en el caso de bienes raíces se paga ante el notario antes de la enajenación.
La DIAN, en su Concepto 11625 de 2025, ratificó que cuando una persona natural vende un inmueble que para ella es activo fijo, el notario aplica ese 1%. Si quien vende es una empresa, o el inmueble no es un activo fijo para el vendedor, las reglas son otras y conviene que el vendedor lo consulte con su contador. Para el comprador, este cobro no suma: es un anticipo de impuesto del vendedor.
Impuesto de registro (beneficencia)
Es un impuesto departamental. El artículo 230 de la Ley 223 de 1995 fija el rango: para actos con cuantía sujetos a registro en las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos, la tarifa va del 0,5% al 1%, y cada departamento la fija dentro de ese rango por ordenanza.
En Bolívar, departamento al que pertenece Cartagena, el impuesto lo administra la Gobernación. No encontramos en una fuente pública verificable la tarifa exacta que aplica hoy, así que en el ejemplo usamos los dos extremos del rango legal. Antes de escriturar, pide la liquidación a la Gobernación de Bolívar o a la notaría.
Por costumbre, este impuesto lo paga el comprador, como indica vivienda.com.co, aunque las partes pueden pactar otra cosa.
Derechos de registro 2026
La tarifa está en la Resolución RES-2026-001726-6 del 29 de enero de 2026 de la Superintendencia de Notariado y Registro. Para actos con cuantía aplica una tabla por rangos:
| Cuantía del acto | Tarifa 2026 |
|---|---|
| Hasta $12.852.101 | $53.100 |
| De $12.852.101 a $192.778.606 | 9,11 por mil |
| De $192.778.606 a $334.149.656 | 11,31 por mil |
| De $334.149.656 a $494.798.857 | 12,60 por mil |
| Más de $494.798.857 | 13,33 por mil |
Dos detalles de la resolución que suben la cuenta:
- Sobre el valor calculado se cobra un 2% adicional por sistematización y conservación documental (parágrafo 8).
- En las transferencias de dominio, si el precio de la escritura es inferior al avalúo catastral, los derechos se liquidan sobre el avalúo.
Ejemplo: un lote de $250 millones
Supuestos: vendedor persona natural para quien el lote es activo fijo, escritura por $250.000.000 (igual o superior al avalúo catastral) y derechos notariales divididos por mitades. No incluimos hojas, copias, recaudos ni certificados, porque dependen de cada escritura.
| Concepto | Cálculo | Valor | Quién paga |
|---|---|---|---|
| Derechos notariales | $30.900 + 3 x 1.000 sobre ($250.000.000 – $259.300) | $780.122 | Mitad y mitad |
| IVA sobre derechos notariales | 19% de $780.122 | $148.223 | Mitad y mitad |
| Retención en la fuente | 1% de $250.000.000 | $2.500.000 | Vendedor |
| Impuesto de registro | Entre 0,5% y 1% de $250.000.000 | Entre $1.250.000 y $2.500.000 | Comprador (costumbre) |
| Derechos de registro | 11,31 por mil de $250.000.000 = $2.827.500, más 2% | $2.884.050 | Comprador (costumbre) |
Con esos supuestos:
- El comprador paga la mitad de la notaría con IVA ($464.173), el impuesto de registro y los derechos de registro: entre $4.598.223 y $5.848.223, es decir, entre el 1,8% y el 2,3% del valor del lote.
- El vendedor paga la otra mitad de la notaría ($464.173) y la retención ($2.500.000): $2.964.173.
A eso súmale hojas, copias, recaudos notariales y certificados. Por eso las guías hablan de un 2% a 3% en total: nuestra cuenta es el piso verificable, no el total.
Errores frecuentes con los gastos de escritura
- No pactar en la promesa quién paga qué. Si no está escrito, la discusión aparece el día de la firma.
- Escriturar por debajo del avalúo catastral creyendo que se ahorra: los derechos de registro se liquidan sobre el avalúo si es mayor.
- Calcular con la tarifa de otro departamento. El impuesto de registro cambia entre departamentos, dentro del rango de 0,5% a 1%.
- Olvidar que la retención se paga antes de firmar. Sin ese pago, la notaría no autoriza la escritura.
Cómo lo hacemos en LOOM
En LOOM, el 10% final del precio se paga contra escritura, después de la cuota inicial del 20% y de hasta el 70% en 48 cuotas; la separación es de $5.000.000 y el recaudo se hace a través de Bancolombia. Los gastos de escritura y registro van aparte del precio del lote, así que conviene tenerlos presupuestados desde el principio. El plan de pagos completo está en inversión, y si estás evaluando la compra como inversión, lee también invertir en finca raíz en Cartagena.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta escriturar un lote de $250 millones en 2026?
Con las tarifas verificadas, el comprador paga entre $4,6 y $5,8 millones, sin contar hojas, copias, recaudos ni certificados. La diferencia depende de la tarifa del impuesto de registro del departamento.
¿Los gastos notariales se pagan por mitades?
Es la costumbre, salvo que se pacte otra cosa. Por eso conviene dejarlo escrito en la promesa de compraventa.
¿La retención en la fuente la paga el comprador?
No. Es un anticipo de impuesto del vendedor. Si es persona natural y el inmueble es activo fijo, es el 1% del valor y se paga ante el notario antes de firmar (artículo 398 del Estatuto Tributario).
¿Cuál es la tarifa del impuesto de registro en Bolívar?
La ley permite a los departamentos cobrar entre el 0,5% y el 1%. No pudimos verificar en una fuente pública la tarifa exacta vigente en Bolívar; pide la liquidación a la Gobernación o a la notaría antes de escriturar.
¿Qué pasa si escrituro por un valor menor al avalúo catastral?
Los derechos de registro se liquidan sobre el avalúo catastral si es mayor que el precio de la escritura, según la resolución de tarifas registrales de 2026.
Este artículo es informativo y no constituye asesoría jurídica ni tributaria. Las tarifas cambian cada año: antes de escriturar, consulta a un abogado o contador y pide la liquidación a la notaría.
Fuentes consultadas: Superintendencia de Notariado y Registro, Resolución RES-2026-000964-6 (tarifas notariales 2026); Superintendencia de Notariado y Registro, nuevas tarifas notariales; Asuntos Legales, tarifas notariales 2026; Superintendencia de Notariado y Registro, Resolución RES-2026-001726-6 (tarifas registrales 2026); Gerencie, tarifas notariales y registrales; DIAN, Oficio 1489 de 2017 (tarifa general de IVA); Estatuto Tributario, artículo 398; DIAN, Concepto 11625 de 2025; Gerencie, impuesto de registro (Ley 223 de 1995, art. 230); vivienda.com.co, gastos notariales 2026; Metrocuadrado, gastos notariales 2026.